随着全球化进程的加快，越来越多的学生选择赴美国留学。在追求优质教育的同时，留学房产投资也逐渐成为一种热门选择。那在美国留学期间如何选择合适的房产呢？为什么选择美国留学房产投资？1、教育机会与房产价值双重提升美国拥有世界一流的高等教育资源，许多著名的大学和研究机构吸引了大量国际学生。在选择留学期间投资房产时，学生不仅能够获得优质教育，还能享受房产价值上涨的双重收益。随着时间的推移，位于热门学区的房产通常会增值，让投资者在未来获得可观的回报。2、租金收入的稳定现金流对于大多数留学生来说，生活费用是一项重要支出。通过投资房产并将其出租，留学生可以获得稳定的租金收入，缓解经济压力。这种投资形式能够为留学生提供额外的经济支持，使他们更专注于学业。如何选择适合的留学房产？1、选择热门学区的房产在进行房产投资时，地理位置是一个重要因素。选择靠近大学和学院的物业，无疑是最明智的选择。热门学区的房产通常有更高的租赁需求，能够确保投资者获得稳定的租金收入。2、考虑房产类型在美国，房产投资的类型多种多样，包括公寓、别墅和多户住宅等。对于留学生来说，公寓是较为理想的选择，因为维护成本较低且租赁市场活跃。然而，别墅等高端物业也可以考虑，特别是当学生毕业后希望继续持有房产时。投资房产的法律与税务知识1、确保合法合规在美国投资房产需要遵循当地的法律法规，了解相关的产权、租赁和投资规则。此外，留学生必须遵循签证规定，确保在合法身份下进行投资。2、税务规划投资房产所产生的收益可能需要交纳税款。了解美国的税务政策，可以帮助投资者做出明智的财务决策。同时，寻求专业的财务顾问建议也是一个不错的选择。美国留学房产投资不仅为留学生提供了经济支持，还能为未来的财富积累奠定基础。通过合理选择房产位置和类型，了解法律与税务知识，留学生可以在留学期间实现教育和投资的双赢。想要了解更多投资信息，欢迎访问我们的官网 btrvillas.com，我们将竭诚为您提供专业的房产投资服务！

一、加州住房市场现状与 33 号提案的出现在全美国，加州的住房市场一直备受瞩目。尤其是面对持续上涨的租金，加州租客们迫切希望找到降低租金的办法。“33 号提案” 由此成为热议焦点，这也是六年来第三次租金控制相关议题被放上加州选票，迫使选民们重新审视一个棘手问题：城市和县政府能否在不阻碍新建住房的情况下合理控制租金上涨？二、33 号提案的复杂性（一）提案内容解析表面上看，33 号提案似乎是一个简单的法律提案，但实际却蕴含诸多复杂问题。它将废除 “Costa-Hawkins” 租金控制法案，意味着地方政府能对大多数单户住宅和 1995 年 2 月 1 日后建成的住房实行租金控制，还可对新搬入租户设定租金限制。同时，提案规定 “州政府不得限制任何城市、县或城市和县（如旧金山）维持、制定或扩大住宅租金控制的权利”。（二）广泛影响引担忧这一条款的广泛影响让法律专家、经济学家及一些租金控制支持者感到不安。加州大学伯克利分校的 Terner Center 住房创新中心执行董事 Ben Metcalf 认为，该提案将削弱州政府对不愿增加住房的城市进行处罚的力度，如 “开发者补救措施”。一旦通过，可能使这一措施失去约束力。三、33 号提案的支持者与反对者（一）支持者观点支持者认为，33 号提案能赋予地方政府更多权力，以应对租金过高问题。（二）反对者质疑反对者如加州大学戴维斯分校的法学教授 Christopher Elmendorf 指出，该提案可能为反对住房发展的社区提供新法律手段，限制新住房开发，导致一些富裕郊区和高档社区排斥中低收入人群住房项目。（三）专家看法也有专家认为，大多数城市在获得新权力后会保持理性，使用权力维持租金可负担性。但 UCLA 的住房专家 Shane Phillips 支持租金控制却反对 33 号提案，因其缺乏防护措施且一旦通过难以推翻。四、租金控制的影响：双刃剑（一）短期与长期影响“租金控制” 支持者认为，控制租金能帮助稳定租户生活，防止家庭因租金上涨而被迫搬迁。然而，斯坦福大学经济学教授 Rebecca Diamond 的研究表明，长期来看，租金控制可能导致整体住房供应减少和租金上升。例如，1994 年旧金山扩大租金控制后，高价值社区房东倾向于买断租户、拆除房屋并重新开发，租赁市场可用住房数量减少 6%，全市租金水平反而上升了 5.1%。（二）租户受益与代价留在租金管制住房中的长期租户能节省租金，但这往往是以其他非租金管制住房租户支付更高租金为代价。长期租户在 1995 年至 2012 年期间累计节省相当于 119,837 美元租金，而频繁搬家的租户则节省 41,121 美元。五、33 号提案的未来：风险与机会并存（一）不确定性引发讨论33 号提案带来的不确定性引发加州选民对其未来影响的广泛讨论。加州现行全州租金稳定法于 2019 年通过，规定年租金涨幅上限为 5% 加上通货膨胀，但不得超过 10%，并将于 2030 年到期。（二）不同观点的碰撞Ben Metcalf 认为让城市各自为政可能导致租金管控政策极端化，对租户和房东都不利，质疑当前州法律是否真的糟糕到需要冒险改变。反对者担心放开地方政府管控权会削弱州政府推动建设可负担住房的能力，导致部分城市滥用自由，设定过低租金上限吓退房地产开发商。但支持者认为，在当前租金高企、无家可归问题严重的背景下，33 号提案或许是一个值得一试的解决方案。（三）对未来的影响尽管各方意见不一，选民的选择将极大决定加州未来住房政策走向。即使 33 号提案本次未能通过，类似提案也可能在未来再次成为议题。

美国商务部在周四公布的数据表明，美国 9 月的新屋销售创下了超过一年的新高，而且超出了预期。这背后的原因，一方面是在按揭贷款利率下滑的时候，房地产买家对住房建筑商所提供的进一步购房激励措施做出了积极回应；另一方面，当月按揭贷款利率处于近期的低谷，这也对新屋销售起到了提振作用。从具体的数据来分析，美国 9 月新屋销售年化户数达到了 73.8 万，而预期是 72 万，8 月的前值为 71.6 万。从环比情况来看，9 月新屋销售环比上涨了 4.1%，预期仅为上涨 0.6%，8 月前值则是环比下跌 4.7%。再看新屋销售的价格，9 月新屋销售的中位数价格与一年前相比几乎没有变化，为 42.63 万美元。不过，即便如此，这一价格仍然比 2019 年底高出了大约 30%。从地区分布来看，9 月南部地区的新屋销售攀升到了 2021 年 4 月以来的最高水平，东北部地区的销售也有所回升。但是，我们需要注意的是，新屋销售的这种回暖现象可能只是暂时的。美国的按揭贷款利率在 9 月曾一度跌到了两年来的最低点，但随后由于就业市场和通胀数据的表现，增强了人们对美联储将采取更渐进的方式降息的预期，所以按揭贷款利率已经从 9 月的低点明显回升。由于美国的住房负担能力接近历史低点，房屋建筑商一直在推出价格折扣或者按揭贷款利率补贴等激励措施，以此来推动房屋销售。本周，总部位于亚特兰大的建筑商 PulteGroup Inc. 在季度财报电话会议上就表示，今年剩余的时间里仍然需要更多的激励措施。在新冠疫情复苏期间加大建设力度之后，当前建筑商正在努力出售那些徘徊在创纪录水平附近的库存。9 月份的新房供应量增长了 0.4%，达到了 2008 年以来的最高水平。美国房地产行业已经开始展望关键的春季销售旺季。美国住宅建筑商协会（NAHB）发布的建筑商信心指数在 10 月份达到了四个月以来的最高水平，其中部分原因就是按揭贷款利率有望降低。我们要知道，新屋销售大约占美国房屋销售的 10%，是在签订合同的时候就被计算在内的，与成屋销售相比，它是反映美国房地产市场走势的一个领先指标。不过，新屋销售的每月数据波动是比较大的。上一日公布的成屋销售数据显示，美国 9 月成屋销售总数年化降至 384 万户，创下了约 14 年的新低，房价同比上涨 3%，库存继续攀升。潜在购房人都在期待按揭贷款利率能够进一步下跌以及出现更吸引人的房价。

在探讨美国房地产市场时，通常人们会采用租售比或用多少年收入可以买房（affordability）来衡量其价格。然而，租金往往与薪资紧密挂钩，这意味着房价的高低实际上与收入息息相关。这个道理就像那个去杠杆的问题一样，经济增速降低的时候，去杠杆可能越去杠杆率越高。同理，当收入降低的时候，房价也可能是越跌越贵的。带着这个理解，我们来看看现在美国房地产市场的情况，以及后续可能的发展。一、房地产市场现状1、价格涨幅惊人与疫情前相比，美国全国房地产市场均价上涨了 40%，三年时间里这样的涨幅令人震惊。2022 年冬天，由于严苛的加息预期，房价曾短暂下跌，但如今美国房价已逼近历史最高点。在如此高的按揭利率（7.35%）以及处于过去 10 年最高价和首付难度全历史最高的情况下，房价却依然坚挺，这一现象令人费解。2、价格变化的三个阶段2020～2022 年：发钱、低利率与劳动力短缺共同推动房地产需求快速增长。疫情后，美国货币政策和财政政策双宽松，同时许多劳动力因新冠或已赚够钱而不再工作。这一时期，美国房地产需求极速走高，而房屋供给增速却只是符合趋势，供需错配导致 2021 年和 2022 年房价分别出现两位数涨幅。2023 年至今：需求回暖，供给走低，价格增加。需求回暖主要有以下几个原因：美国劳动力市场持续繁荣，薪资增速高。新增就业虽未达预期，但仍在增加，工作岗位多于找工作的人，薪资增速维持在较高位置。迁移需求增加。中金的报告指出，疫情帮助许多美国人找到了更适合的工作，体验过在家办公后，很多人往南边搬家。战后婴儿潮一代开始购买人生中最后一套房子，他们全现金交易，不在乎高利率和高价格。供给不足的原因主要有两点：二手房房东因两年前的低按揭利率（3%～4%）与现在高利率（7% 以上）的差异，不愿卖房。新房增量不足，5% 的利率让开发商犹豫，虽价格高且新房销量比二手房好，但仍未恢复到 2021 或 2022 年的水平，甚至低于 2019 年。二、经济会软着陆吗？将这三个阶段的故事综合起来看，疫情中的财政与货币刺激带来了价格上涨，疫情后货币收紧但经济具有韧性，使得价格没有大幅回落，只是成交量走低。目前，由于收入不错，买方兴趣虽不如疫情期间大，但比卖方大，导致价格走高。未来房价走势取决于新的买盘以及 2021～2022 年低利率买房的人是否需要卖房。如果失业率继续低，薪资增速持续高，先前的买家不需要卖房，房价会继续走高；反之，房价会走低。美国在萧条前采用了萧条中的财政刺激，虽有一定效果，但不会一直有效。企业的再融资压力和财政退坡都集中在 2024～2025 年，因此明年经济形势依然不容乐观。对于疫情中购房的群体，他们的利率水平可能是历史最低，只要不失业，大概率不会被动降价卖房。从房地产市场看美国经济，会有更直观的感受。仅看通胀时，租金增速可能为负数，但房价和租金仍处于历史最高位，美国老百姓买房难度依然很大。若只看到租金增速转负就认为美联储会很快降息，这意味着在工资增速高、房价和租金全历史最高时刺激总需求，这可能引发通胀再次上升。只要通胀预期在 2% 以上，失业率不高，即便经济同比读数走低，美联储也不一定会在资产价格远高于疫情前水平时过早降息。因此，不相信软着陆的故事。如果经济很好，美联储明年降息，其逻辑难以理解；如果经济走弱后降息再走强，类似于历史上的 “Mid Cycle Adjustment” 故事，但这意味着美国仍在产出缺口闭合过程中，可能引发二次通胀。三、结语美国房地产市场面临着复杂的矛盾。由于政治极化、民粹和选举需求，美国很难主动降低居民收入；而逆全球化和疫情中的大量刺激又可能导致薪资通胀螺旋，使通胀失控。总统、财政部和美联储的诉求各异，很难有完美结局。从长期来看，美国房地产市场人口结构健康，居民部门去杠杆了10 年，人口迁移明显，基础设施投资增加，长期来看房地产市场是比较健康的。目前需求被遏制主要是因为高利率和高价格，若高利率维持一段时间导致失业率走高、经济走弱或预期走弱，房地产价格可能走低，但在后续可能的降息周期里，可能会有见底回升的过程。对比中国房地产市场，虽有刺激政策，但情况与美国不同。如果一个国家薪资增速好、失业率低，即使利率高，房地产销售也可能回暖，房价也可能从下跌趋势中走出重新上涨。

根据德州审计长Glenn Hegar办公室发布的The Housing Affordability Challenge（《住房可负担能力挑战》）报告，德州需要建造超三十万套房屋，才能满足不断增长的住房需求并有效缓解住房可负担能力挑战。根据这一报告，自2008年以来德州为私人住宅颁发的建筑许可证量最多，但新屋建设并没有跟上人口增长的步伐。根据报告中引用的一项预估数据，截至2023年德州需要再建造30.6万套住房。Hegar办公室表示，面向中低收入者的住房供给短缺是住房可负担能力问题的核心。研究发现，德州的房价中位数在2019年至2023年间上涨了40%。与德州其他大都会区相比，达拉斯-沃斯堡地区更强烈地感受到了人口增长和住房需求的压力。从2020年到2023年，达拉斯-沃斯堡地区在人口增长和国内净移民方面领先于全美所有大都会区，人口净增量为462,639人，全美各大都会区排名第一。至2023年达拉斯-沃斯堡大都会区人口预计超过800万。休斯顿排名第二，人口净增量为360,649人。奥斯汀及圣安东尼奥分列全美第五及第七，人口净增量分别为189,896人及145,884人。在2020年至2023年期间，达拉斯-沃斯堡的房屋价格中位数涨幅更高，约为50%。在2020年1月该地区的房价中位数略高于26.7万美元。而如今这一数字已超过40万美元。《达拉斯晨报》最近采访了该地区的一家建筑商、一名潜在购房者、一位房地产和金融教授、多家住房研究公司和两名达拉斯市官员，以更好地了解该地区的住宅市场表现。通过采访发现：达拉斯-沃斯堡地区一直是全美公寓和独栋别墅开发建设的领先区域之一，虽然在过去十年中已经开发建设了超过36.7万套别墅宅和18.1万套公寓，但这还不够。据预估，达拉斯-沃斯堡都会区仍然缺少近5万套住宅。对住房可负担性挑战问题州审计长办公室没有提供建议，但对可能的解决方案点头致意。分区规划、土地使用法规和机构投资者对房屋的所有权等被视为住房负担能力的障碍。建筑商Taft Homes的所有者Steve Langridge和德州大学阿灵顿分校房地产和金融学教授Sriram Villupuram称，更小的地块面积和增加密度将有助于降低公寓和独栋别墅的成本。美国政府问责办公室（GAO）的研究人员最近发现，机构投资者可能对2008年金融危机后房价和租金的上涨造成了一定影响。然而，目前尚不清楚投资者如何影响房屋所有权机会或租户。参考信息来源：https://www.dallasnews.com/business/real-estate/2024/08/28/texas-must-build-hundreds-of-thousands-of-new-homes-to-combat-shortage-state-report-says/https://comptroller.texas.gov/about/media-center/news/20240827-texas-comptroller-glenn-hegar-releases-study-on-states-housing-affordability-challenge-1724699586337

2023年是全美定制化长租别墅（“BTR”）建设创纪录的一年，达拉斯地区比几乎美国任何其他城市都更加努力。根据Yardi Matrix的数据进行分析比较，去年，市场现有的BTR单元总数及过去五年内所交付的单元数量和在建单元数量方面，达拉斯地区仅次于凤凰城菲尼克斯，位列全美第二。虽然2024年在一定程度上这种狂热有所减弱，但这种情况将再次发生改变，该地区发展最快的城市地区开发商和政府官员正在谨慎地为市场的再一次繁荣做好充足的准备。亨特住房经济学（Hunter Housing Economics）在上个月对BTR行业进行了的一次全国性的研究分析，结果显示尽管市场需求正在加速增长，但自今年年初以来，由于新开工住房数量的“大幅减少”，在2026年下一批产品正式上线之前，今年全美BTR住房短缺量可能会超过6.3万个，到2025年，BTR的短缺量可能会超过7.6万个。据业内人士称，由于被压抑的市场需求和资本松动，都会区可能会在不久迅速建成并交付成百甚至上千套的BTR住房。根据Yardi Matrix的数据显示，在过去的10年内，位于达拉斯都会区的McKinney市建有2,100余套BTR住房，毫无疑问是都会区中新建体量最多的地区。截至2023年底，该市的BTR住宅数量比Arlington市多出约1,500套，Arlington市以519套的数量位列达拉斯都会区第二的位置。美国发展最快的城市之一Celina市也准备为了迎接更多的游客，新建打造BTR社区。据统计该市大约已有六个BTR项目已经完工，还有几个项目正处于不同的开发阶段。发展服务执行董事达斯迪·迈克菲强调Celina市将成为更多BTR项目的所在地，因为目前城市只开发建设了约20%的承载体量，而增长浪潮却仍在不断进行中。随着越来越多的人为了工作、更低的税收成本或更具性价比的生活方式而涌入达拉斯地区，该都会区已成为了BTR的主要聚集地。由于北德克萨斯州的住房短缺，使得房价超出了一些居民家庭的承受能力。BTR的支持者认为这将会是一个为这些居民提供价格相对较低住房的绝佳时机。NexMetro Communities认为定制化长租别墅是“房地产领域最强大的部分”之一，它主要吸引了三类消费者：厌倦了居住在出租公寓的千禧一代居民、对回归公寓生活不感兴趣的离婚人士，以及55岁及以上希望简化生活并享受优质社区服务的人群。一位被采访者曾经与达拉斯都会区项目社区的一位居民交谈并问到居民，‘你们的房子既然已经拥有30年了。那为什么还要选择现在租房？’她回答道，“因为我再也不想让我的丈夫爬梯子了“（美国居民家庭的房产大多数需要自己来进行维修、维护和打理，而定制化长租别墅是由社区统一进行规范化的专业管理，更为省心和省力，可以为租客和居民提供更为便利的社区服务）。

在美国，丰富的地貌和多元的文化造就了多种多样的房屋类型，满足了不同人群的生活需求和个性化审美偏好。无论是追求隐私独立的家庭，还是渴望便捷社区感的年轻人士，都能在这里找到完美的归宿。如果你正考虑在美国买房，那么快来了解一下各种房屋类型吧！一、美国房屋类型美国常见的房屋类型主要分为三类：单家庭住宅 / 独栋别墅（Single-Family）、联排别墅（Townhouse）和产权公寓（Condo）。独栋别墅（Single-Family）1、什么是独栋别墅独栋别墅是建在单一地块上，不与其他房屋相邻，供单一家庭使用的独立建筑。它一般有两层，通常拥有至少三个及以上的卧室，还包括前后院、绿地和车库等。购买独栋别墅意味着同时拥有该块土地的所有权。2、独栋别墅的优势私密性好：与其他住宅不相邻，拥有更好的隐私空间。空间大：提供更宽敞的居住空间，适合大家庭居住。独立设施：不与其他住宅共用墙面或供暖水电系统，使用更加自由。升值空间大：由于拥有土地所有权，且具有较好的私密性和空间优势，独栋别墅通常具有更大的升值空间。转售价值高：在市场上，独栋别墅往往更受买家青睐，具有更可靠的转售价值。联排别墅（Townhouse）1、什么是联排别墅联排别墅始于 17 世纪的欧洲，如今已成为首次购房者最喜爱的房屋类型之一。它一般由多栋别墅相连而成，通常会与邻居共享一面墙。2、联排别墅房屋特点空间布局：屋主一般拥有独立的 2 - 3 层室内空间，部分配有后院以及屋顶露台。所有权：联排别墅的房屋所有权和土地权都归业主所有，而独立的庭院和车库没有特别规定，有些有，有些没有。隐私性：相比产权公寓（Condo），联排别墅具有更好的隐私性，供暖水电系统相互独立。升值潜力：房屋具有一定的升值潜力，且价格明显低于独栋别墅。产权公寓（Condo）1、什么是产权公寓在美国，产权公寓是用于购买的公寓。户主在整个公寓楼内拥有自己单元内部及其空间外墙的永久产权，同时公寓的公共空间由楼内所有的业主共同持有。2、产权公寓优势地理位置：普遍位于人口密度较高的大城市，地理位置靠近城中心，交通便利，周边配套设施完善。配套设施：公寓的配套设施齐全，有健身房、游泳池、洗衣房、球场、天台等，为居民提供丰富的生活娱乐选择。价格优势：房价相较独栋别墅较低，对于预算有限的购房者来说是一个不错的选择。维护省心：购买产权公寓可以省去大量维护室外的花费和精力，由物业管理公司负责公共区域的维护。资产配置：靠近学校、旅游点的产权公寓是非常优秀的资产配置之选，可以带来较为理想的资金回报。二、根据自身选择合适的房屋类型对于有海外资产配置需求的买家或有意出售海外资产的卖家而言，选择专业有经验的经纪人能够帮您更省心省力地进行房地产交易。在选择房屋类型时，需要考虑以下因素：生活需求家庭规模：如果是大家庭，独栋别墅可能更适合，提供更多的空间和隐私。如果是单身或小家庭，产权公寓或联排别墅可能更为合适。生活方式：如果你喜欢独立的生活空间和户外活动，独栋别墅是不错的选择。如果你喜欢便捷的城市生活和社区氛围，产权公寓可能更适合。如果你希望在价格和空间上取得平衡，联排别墅可能是一个好的中间选择。预算考虑购房成本：不同房屋类型的价格差异较大，需要根据自己的预算来选择。独栋别墅通常价格较高，产权公寓相对较低，联排别墅则介于两者之间。维护成本：独栋别墅需要自己负责室外的维护，费用较高。产权公寓由物业管理公司负责公共区域的维护，业主需要支付物业管理费。联排别墅的维护成本则介于两者之间。投资回报升值潜力：不同房屋类型的升值潜力也不同。一般来说，独栋别墅的升值空间较大，但也需要考虑地理位置、市场需求等因素。产权公寓和联排别墅的升值潜力则取决于所在地区的房地产市场和经济发展情况。租金收益：如果考虑投资房产出租，需要考虑不同房屋类型的租金收益情况。一般来说，产权公寓和联排别墅在人口密度较高的地区更容易出租，租金收益也相对较高。了解美国的房屋类型，根据自己的生活需求、预算和投资目标来选择合适的房屋类型，是在美国买房的重要步骤。同时，选择专业有经验的经纪人可以帮助你更好地了解市场情况，做出明智的决策。专业团队：WB大管家服务

2024 年的美国房地产市场迎来了一系列重大新规，这些新规如同投入湖面的巨石，激起层层涟漪，深刻影响着购房流程、佣金结构以及市场竞争态势，无论是普通买家还是卖家都需高度关注这些变化。一、佣金结构的变化在新规实施之前，房地产市场中卖家经纪人在 MLS 上公布的房产信息里，佣金比例是公开可见的重要部分。通常情况下，卖家需要承担房产总售价的 5% 至 6% 作为佣金，这笔费用用于支付买卖双方经纪人的服务报酬。以一套价值 100 万美元的房产为例，佣金高达 5 万至 6 万美元，并且往往会间接体现在房价之中，进而推高了市场成交价格。然而，新规的落地彻底改变了这一传统格局。新规明确规定，在 MLS 平台上禁止展示卖方愿意支付给买方经纪人的佣金信息。这一变化为佣金支付带来了全新的灵活性。虽然卖家及其经纪人依旧可以选择承担买方经纪人的费用，但是谈判过程必须在私下进行，双方需通过秘密协商达成一致。这意味着买家可能会面临需要自行承担与经纪人合作费用的情况，使得经纪服务的费用结构更加灵活多变且个性化十足。值得一提的是，尽管新规已经生效，但当前市场的主流交易模式在一定程度上仍然延续着旧有方式，即由卖家承担全部佣金费用。这主要是因为市场正处于过渡时期，许多在售房源的上市合同早已签订，无法立即调整佣金条款。再加上当前市场逐渐向买方倾斜，卖家为了尽快促成交易，通常会选择继续承担佣金成本，以此来吸引买家。二、购房流程的变化与此同时，购房流程也发生了深刻变革。新规强制要求买家在享受经纪人带看服务之前，必须先签署一份具有法律约束力的代理协议。这份协议不仅是双方合作的基础，更是明确了经纪人的服务范围、报酬机制以及潜在的费用承担情况。如果卖家拒绝支付经纪人佣金，那么买家就需要做好自行承担这部分费用的心理准备。面对这一新规定，建议买家在正式签约之前，可以积极参加 Open House 活动，自行看房积累经验。当最终决定与某位经纪人合作时，一定要仔细审阅合同条款，尤其是关于佣金支付、服务内容以及合同解除等关键条款，确保自身的权益得到充分保障。同时，了解合同终止的条件与流程，也是每位购房者必须做好的准备工作。三、休斯敦房产市场的亮点 ——PRADERA OAKS 橡树湾项目今年以来，休斯敦凭借其出色的租售比，在全美始终名列前茅，自然成为了全球投资者，特别是中国投资者关注的焦点。休斯敦不仅是全美第四大城市，更是经济活力的象征。在过去的 10 年间，休斯敦在创造新就业岗位方面表现卓越，远远领先于美国其他地区，为城市带来了持续的就业繁荣和市场需求增长。在此，为大家推荐一个位于休斯敦的优质项目 ——Pradera Oaks 橡树湾项目。・海湾新城位于休斯顿市南约 30 英里处，紧挨着休斯顿黄金线 288 公路，是连接各大公共设施和大型就业区域的交通枢纽。・预计约 30 分钟可向北到达休斯顿市，这里是世界大企业的聚集地；向南预计约 30 分钟可到达全美第一深水港 Freeport 港口；预计约 20 分钟可抵达全球最具权威的德州医疗城 TMC；预计约 10 分钟可抵达 Manvel 较大型综合购物商场。・项目周边有公园、海景沙滩、高尔夫场地等景点。在项目约 20 英里范围内预计约有：3 个购物场所、13 个旅游景点、68 个便民设施、52 个餐饮场所。

全球经济格局不断变化的当下，美国住宅市场再度成为众人关注的焦点。2024 年 10 月 11 日，美国 30 年期固定抵押贷款利率跃升至 6.32%，这是自 4 月以来最为显著的升幅。此般变化背后，既反映出当前经济的活跃态势，也引发了各界对于未来市场走向的深入思索。一、当前利率趋势剖析近期，房地美公布的数据表明，抵押贷款利率的上扬与众多经济指标息息相关。在该数据公布前夕，美国 9 月就业数据表现强劲，使得市场普遍认为美联储在 11 月大幅降息的可能性降低。与此同时，10 年期国债收益率突破 4% 这一历史节点，无疑为借贷成本的增加提供了有力支撑。利率上升是多种因素共同作用的结果。其一，市场对通货膨胀的预期攀升。从最新的通胀数据可以看出，某关键指标的涨幅超出市场预期，这使得投资者对美联储的政策调控更为紧张。同时，也反映出经济持续复苏引发了对借贷成本上升的担忧。房地美首席经济学家 Sam Khater 指出，尽管较高的利率会加重购房者的负担，但也显示出经济的韧性，将继续为房地产市场的复苏提供支持。二、美国房地产市场现状面对当前的市场环境，众多购房者开始重新审视自己的购房计划。较高的利率使得每月的按揭支付大幅增加，对于首次购房者而言压力尤其明显。以一套价值 25 万美元的房屋为例，抵押贷款利率从 6.12% 上升至 6.32%，每月还款额大约会增加 50 至 75 美元，进一步压缩了购房者的预算空间。然而，值得关注的是，即便利率上升，房地产市场并未呈现出明显的疲软态势。在许多地区，房屋依然供不应求，房价稳步上扬。这一现象的背后，是美国部分地区工资水平的提升以及家庭消费能力的增强。最新报告显示，低失业率和企业工资的上涨将持续支撑消费者信心，在一定程度上抵消了利率上升带来的负面影响。三、市场分化详情近年来，美国房地产市场在地区间呈现出显著差异。例如，加利福尼亚州和纽约的房价依旧居高不下，而中西部地区的房屋价格则相对稳定。这种分化趋势不仅体现在房价本身，还反映在购房者的购房方式上。越来越多的购房者选择长租或购买更小的房屋，以应对利率上升带来的成本压力。同时，贷款机构也开始调整产品策略，以吸引更多购房者。以 “可变利率贷款” 为例，虽然起始利率较低，但未来利率的调整频率和幅度使得购房者在决策时不得不更加审慎。四、经济与政策的双重影响美联储的货币政策对抵押贷款利率的波动起着关键作用。长期以来，美联储推行低利率政策以刺激经济增长。然而，随着经济回暖以及通货膨胀压力的上升，市场对降息的预期逐渐减弱，加息的可能性却在增加。这种变化不仅影响着当前购房者的心理预期，更关系到未来几个季度房地产市场的发展方向。例如，在利率上升的背景下，投资者对租赁市场的关注度不断提高。许多投资者开始考虑将购房计划转向租赁房屋的购买，认为租金市场在未来几年具有巨大的增长潜力。据专家预测，随着更多年轻人进入就业市场，租赁需求也将随之上升。五、个人购房者的应对之策对于每一位有购房意愿的个人来说，了解如何在利率上升的环境中做出明智决策至关重要。首先，购房者应仔细评估自身财务状况，确保能够承担更高的抵押贷款月供。其次，选择固定利率抵押贷款而非可变利率贷款，可有效规避未来利率波动带来的风险。此外，购房者还可以通过申请各类政府支持的贷款来减轻财务压力。例如，FHA 贷款和 VA 贷款对于低收入家庭和退伍军人提供了更为宽松的申请条件。这些都是购房者可以利用的资源，以降低借贷成本。六、结论美国抵押贷款利率的上升无疑为房地产市场增添了更多不确定性。然而，这并不意味着房市的良好前景就此终结。相反，在经济基本面依然强劲的情况下，市场可能会呈现出新的发展机遇。

近期，美国飓风活动频繁，给当地带来了巨大影响。当地时间 7 日，5 级飓风 “米尔顿” 迅速增强，预计将于 9 日登陆佛罗里达州坦帕湾地区。而此前，飓风 “海伦妮” 刚给部分地区造成严重破坏。飓风的频繁出现使得美国房屋保险行业备受关注。在受 “海伦妮” 影响严重的区域，众多房主未购买洪水保险。据相关房产数据公司估算，“海伦妮” 导致的未投保洪水损失高达 200 亿至 300 亿美元。佛罗里达州州长已于当地时间周一宣布该州 51 个县进入紧急状态，并警示可能会实施自 2017 年以来最大规模的人员疏散。约十天前，部分居民房屋因 “海伦妮” 被毁，他们还在忙于抢救财物和处理积水，却又即将面临新一轮撤离。接踵而至的飓风让人们聚焦美国房屋保险问题。分析认为，保险费用高昂且洪水保险需单独购买，使得许多受灾地区居民保险保障不足，这意味着他们可能要自行承担高额的房屋重建和修复费用。美国某金融服务集团首席执行官指出，很多受灾地区屋主保险购买不足甚至完全没有。房产数据分析公司也给出了具体的损失估算。业内人士表示，相比约四年半前，美国单户型独栋房屋保险费用上涨约 52%，目前保费十分高昂。不同地区保费差异较大，在易受飓风影响地区，如新奥尔良州，每月保费可达约 500 美元。鉴于高额保险成本，一些房屋卖家主动降低要价。有房产经纪人称，在 “海伦妮” 来袭次日，就有房主将挂牌价下调 40%。对于保险公司来说，频繁的自然灾害也带来巨额赔付风险。“米尔顿” 将至的消息使得美国多家保险公司股价下跌。分析指出，由于飓风频发，一些保险商可能撤离自然灾害风险高的地区，当地屋主可选择的保险产品将减少，保险费用或许会继续上涨。