2024 年的美国房地产市场迎来了一系列重大新规，这些新规如同投入湖面的巨石，激起层层涟漪，深刻影响着购房流程、佣金结构以及市场竞争态势，无论是普通买家还是卖家都需高度关注这些变化。

一、佣金结构的变化

在新规实施之前，房地产市场中卖家经纪人在 MLS 上公布的房产信息里，佣金比例是公开可见的重要部分。通常情况下，卖家需要承担房产总售价的 5% 至 6% 作为佣金，这笔费用用于支付买卖双方经纪人的服务报酬。以一套价值 100 万美元的房产为例，佣金高达 5 万至 6 万美元，并且往往会间接体现在房价之中，进而推高了市场成交价格。

然而，新规的落地彻底改变了这一传统格局。新规明确规定，在 MLS 平台上禁止展示卖方愿意支付给买方经纪人的佣金信息。这一变化为佣金支付带来了全新的灵活性。虽然卖家及其经纪人依旧可以选择承担买方经纪人的费用，但是谈判过程必须在私下进行，双方需通过秘密协商达成一致。这意味着买家可能会面临需要自行承担与经纪人合作费用的情况，使得经纪服务的费用结构更加灵活多变且个性化十足。

值得一提的是，尽管新规已经生效，但当前市场的主流交易模式在一定程度上仍然延续着旧有方式，即由卖家承担全部佣金费用。这主要是因为市场正处于过渡时期，许多在售房源的上市合同早已签订，无法立即调整佣金条款。再加上当前市场逐渐向买方倾斜，卖家为了尽快促成交易，通常会选择继续承担佣金成本，以此来吸引买家。

二、购房流程的变化

与此同时，购房流程也发生了深刻变革。新规强制要求买家在享受经纪人带看服务之前，必须先签署一份具有法律约束力的代理协议。这份协议不仅是双方合作的基础，更是明确了经纪人的服务范围、报酬机制以及潜在的费用承担情况。如果卖家拒绝支付经纪人佣金，那么买家就需要做好自行承担这部分费用的心理准备。

面对这一新规定，建议买家在正式签约之前，可以积极参加 Open House 活动，自行看房积累经验。当最终决定与某位经纪人合作时，一定要仔细审阅合同条款，尤其是关于佣金支付、服务内容以及合同解除等关键条款，确保自身的权益得到充分保障。同时，了解合同终止的条件与流程，也是每位购房者必须做好的准备工作。

三、休斯敦房产市场的亮点 ——PRADERA OAKS 橡树湾项目

今年以来，休斯敦凭借其出色的租售比，在全美始终名列前茅，自然成为了全球投资者，特别是中国投资者关注的焦点。休斯敦不仅是全美第四大城市，更是经济活力的象征。在过去的 10 年间，休斯敦在创造新就业岗位方面表现卓越，远远领先于美国其他地区，为城市带来了持续的就业繁荣和市场需求增长。

在此，为大家推荐一个位于休斯敦的优质项目 ——Pradera Oaks 橡树湾项目。
・海湾新城位于休斯顿市南约 30 英里处，紧挨着休斯顿黄金线 288 公路，是连接各大公共设施和大型就业区域的交通枢纽。
・预计约 30 分钟可向北到达休斯顿市，这里是世界大企业的聚集地；向南预计约 30 分钟可到达全美第一深水港 Freeport 港口；预计约 20 分钟可抵达全球最具权威的德州医疗城 TMC；预计约 10 分钟可抵达 Manvel 较大型综合购物商场。

・项目周边有公园、海景沙滩、高尔夫场地等景点。在项目约 20 英里范围内预计约有：3 个购物场所、13 个旅游景点、68 个便民设施、52 个餐饮场所。