在探讨美国房地产市场时，通常人们会采用租售比或用多少年收入可以买房（affordability）来衡量其价格。然而，租金往往与薪资紧密挂钩，这意味着房价的高低实际上与收入息息相关。

这个道理就像那个去杠杆的问题一样，经济增速降低的时候，去杠杆可能越去杠杆率越高。同理，当收入降低的时候，房价也可能是越跌越贵的。

带着这个理解，我们来看看现在美国房地产市场的情况，以及后续可能的发展。

一、房地产市场现状

1、价格涨幅惊人

与疫情前相比，美国全国房地产市场均价上涨了 40%，三年时间里这样的涨幅令人震惊。2022 年冬天，由于严苛的加息预期，房价曾短暂下跌，但如今美国房价已逼近历史最高点。在如此高的按揭利率（7.35%）以及处于过去 10 年最高价和首付难度全历史最高的情况下，房价却依然坚挺，这一现象令人费解。

2、价格变化的三个阶段

2020～2022 年：发钱、低利率与劳动力短缺共同推动房地产需求快速增长。

疫情后，美国货币政策和财政政策双宽松，同时许多劳动力因新冠或已赚够钱而不再工作。这一时期，美国房地产需求极速走高，而房屋供给增速却只是符合趋势，供需错配导致 2021 年和 2022 年房价分别出现两位数涨幅。

2023 年至今：需求回暖，供给走低，价格增加。

需求回暖主要有以下几个原因：

• 美国劳动力市场持续繁荣，薪资增速高。新增就业虽未达预期，但仍在增加，工作岗位多于找工作的人，薪资增速维持在较高位置。
• 迁移需求增加。中金的报告指出，疫情帮助许多美国人找到了更适合的工作，体验过在家办公后，很多人往南边搬家。
• 战后婴儿潮一代开始购买人生中最后一套房子，他们全现金交易，不在乎高利率和高价格。

供给不足的原因主要有两点：

• 二手房房东因两年前的低按揭利率（3%～4%）与现在高利率（7% 以上）的差异，不愿卖房。
• 新房增量不足，5% 的利率让开发商犹豫，虽价格高且新房销量比二手房好，但仍未恢复到 2021 或 2022 年的水平，甚至低于 2019 年。

二、经济会软着陆吗？

将这三个阶段的故事综合起来看，疫情中的财政与货币刺激带来了价格上涨，疫情后货币收紧但经济具有韧性，使得价格没有大幅回落，只是成交量走低。目前，由于收入不错，买方兴趣虽不如疫情期间大，但比卖方大，导致价格走高。未来房价走势取决于新的买盘以及 2021～2022 年低利率买房的人是否需要卖房。如果失业率继续低，薪资增速持续高，先前的买家不需要卖房，房价会继续走高；反之，房价会走低。

美国在萧条前采用了萧条中的财政刺激，虽有一定效果，但不会一直有效。企业的再融资压力和财政退坡都集中在 2024～2025 年，因此明年经济形势依然不容乐观。对于疫情中购房的群体，他们的利率水平可能是历史最低，只要不失业，大概率不会被动降价卖房。

从房地产市场看美国经济，会有更直观的感受。仅看通胀时，租金增速可能为负数，但房价和租金仍处于历史最高位，美国老百姓买房难度依然很大。若只看到租金增速转负就认为美联储会很快降息，这意味着在工资增速高、房价和租金全历史最高时刺激总需求，这可能引发通胀再次上升。只要通胀预期在 2% 以上，失业率不高，即便经济同比读数走低，美联储也不一定会在资产价格远高于疫情前水平时过早降息。因此，不相信软着陆的故事。

如果经济很好，美联储明年降息，其逻辑难以理解；如果经济走弱后降息再走强，类似于历史上的 “Mid Cycle Adjustment” 故事，但这意味着美国仍在产出缺口闭合过程中，可能引发二次通胀。

三、结语

美国房地产市场面临着复杂的矛盾。由于政治极化、民粹和选举需求，美国很难主动降低居民收入；而逆全球化和疫情中的大量刺激又可能导致薪资通胀螺旋，使通胀失控。总统、财政部和美联储的诉求各异，很难有完美结局。

从长期来看，美国房地产市场人口结构健康，居民部门去杠杆了10 年，人口迁移明显，基础设施投资增加，长期来看房地产市场是比较健康的。目前需求被遏制主要是因为高利率和高价格，若高利率维持一段时间导致失业率走高、经济走弱或预期走弱，房地产价格可能走低，但在后续可能的降息周期里，可能会有见底回升的过程。

对比中国房地产市场，虽有刺激政策，但情况与美国不同。如果一个国家薪资增速好、失业率低，即使利率高，房地产销售也可能回暖，房价也可能从下跌趋势中走出重新上涨。