Site Selection《选址》杂志 11月1日周五发布了其2024年最新排名，加入对诸多对德州商业环境赞许有加的媒体行列。根据Site Selection杂志的一项涵盖企业房产战略和经济发展的问卷调查 ，德州拥有全美最佳的商业环境。德州在该杂志的年度州商业环境排名中名列第一，问卷调查标准包括对企业房产高管和选址负责人的调查、CNBC 的顶级商业州排名名单（德州在该榜单排名第三）、Site Selection 出版商 Conway Data 的投资数据、以及税收和基础设施等标准。各州根据评分标准获得最终得分，德州以总分为574 分名列第一，比第二名佐治亚州高出6 分。北卡罗来纳州、弗吉尼亚州和佛罗里达州分别位列前五。“使德州和其他各领先州对各类公司具有吸引力的因素是多方面的，其始于州长办公室、郡、市和高等教育机构的支持政策，”Site Selection 主编 Adam Bruns 在一份新闻稿中说。“随着公司和人才不断涌向这些州，他们创造了一个积极的反馈循环，并以对基础设施和劳动力发展的关注为后盾。”Site Selection还调查了企业选址负责人，了解哪些选址因素最重要，结果显示，公用事业的可靠性、劳动力技能和房产价格是 2024 年选址负责人首先考虑的因素。这与 2023 年不同，当时许可和监管程序的便利性被评为最重要的标准。“德州是众所周知的企业友好型州，”房地产开发商 Garfield Public/Private LLC 的董事长兼联合创始人 Raymond Garfield 告诉 Site Selection。“德州拥有出色的基础设施，包括最先进的通信、交通、公用事业和机场等设施，其中最著名的是达拉斯-沃斯堡国际机场，它是全美第二繁忙的机场。”德州去年在商业环境排名中也名列第一，这是十多年来孤星州首次获得第一名。今年早些时候，Site Selection 连续第 12 年授予德州“州长杯”大奖，以表彰其开发建设最多的新企业设施和扩建现有设施。Site Selection评选的“最佳商业环境州”荣誉是更多赞扬德克萨斯州商业环境的声音，因为该州除了没有州所得税等现有吸引因素外，还追求有利于商业的政策，例如创建商业法院。参考信息来源：https://www.dallasnews.com/business/economy/2024/11/01/texas-has-the-best-business-climate-in-the-country-according-to-these-rankings/

Woodlands是一个自给自足并快速扩张发展了50多年的小镇，地区占地面积约为28.5万英亩，位于休斯顿市中心以北27英里处，人口自地区发展以来不断高速增长，增量超过12.3万人。Woodlands地区正以其办公、餐饮、购物、娱乐和文化产业及绿色空间而倍受欢迎，地区独立于相对拥挤的中央商务区和传统的闹市区而不断蓬勃发展。早在20世纪60年代末，房地产开发商--米切尔能源与发展公司（Mitchell Energy & Development Corp.）的创始人乔治·米切尔曾提出了发展Woodlands地区的想法。现如今它已经发展成为一个十分繁荣的社区，50年期间没有任何放缓的迹象并持续不断高速发展，它强大的经济和充满活力的文化为后期区域的发展开辟了成功的先河。Howard Hughes休斯顿地区总裁吉姆·卡曼说，米切尔在1974年刚刚开发Woodlands时，设想了一个全方位的综合社区，居民可以在由自然森林覆盖和保护的环境中生活、工作、娱乐和学习。同时许多企业选择迁出中央商务区并来到Woodlands地区，因为它提供了一个十分友好的从商环境和高质量的生活空间。卡曼继续强调，Howard Hughes公司之所以选址在Woodlands，是因为他们想要选取一个方便员工居住生活的地方，一个更靠近餐厅和娱乐场所的步行环境，可以缩短通勤的时间，提升员工的体验。虽然全美各地的办公室租赁都在不断下降，但Woodlands地区的办公相关投资组合规模在不断增加，地区的办公出租率高达92%，并持续吸引新公司入驻。Woodlands在2021年和2022年度被评为全美最适合居住的社区。这主要归功于它作为一个社区的不断发展以及可以满足市场需求的能力。虽然Woodlands地区在休斯顿市中心之外，但它有一种独特而自然的特质，可以将自己与世界能源之都区分开来。虽然Woodland定位为现代化的生活中心，但仍然拥有9,890英亩的绿色空间及220英里的徒步及自行车道，还有151个社区公园，每家每户都能在10分钟内步行到附近的公园。Woodlands的另一个优势是它的商业和医疗中心，地区拥有六家医院，包括MD安德森癌症中心和德克萨斯儿童中心。这得益于受过良好教育的劳动力和蓬勃发展的就业市场，使得平均每个家庭有超过1.5个工作岗位。卡曼说，Howard Hughes计划将Woodlands已经建立了50年的繁荣延续带入未来，不仅将继续建立其自我可持续发展的社区和强大的办公市场，还将与更多的大型品牌进行合作。一个典型例子就是丽思卡尔顿酒店，它于2023年与Howard Hughes公司合作，在德州开发了第一个独立的品牌住宅。该项目位于Woodlands湖的沿岸上，拥有111个单元，其特色是户型十分大气宽敞，为业主提供优质的配套设施、多种餐厅选择、以及充满活力的文化和绿色居住环境。该项目在4月份开盘的第一周便创下超过了$2.5亿美元的销售记录。这种前所未有的销售速度显示了德州房地产业对丰富配套设施和豪华居住生活方式选择的高度需求。就业人群和企业选择Woodlands地区是因为这里提供了一流的设施和生活品质。办公地点便利，城市惬意的步行生活方式和高评分学区，这些都是持续吸引企业和人口流入的有利条件。地区拥有近2,700名雇主，从当地的独资企业到世界财富500强企业；在科技、商业、医疗保健等领域脱颖而出，并在未来持续保持创新。信息来源：https://www.bisnow.com/houston/news/commercial-real-estate/the-woodlands-50th-anniversary-studiob-126118

美国房地产大亨格兰特・卡多恩在周三发表了一番引人关注的言论，他坚信特朗普重返白宫将促使美联储大幅降息。这一观点在当前的政治经济背景下，引发了广泛的讨论与思考。一、格兰特・卡多恩的身份与立场卡多恩是一名白手起家的亿万富翁，担任着房地产投资公司 Cardone Capital 的首席执行官。其管理着高达 50 亿美元的房地产投资组合，在房地产领域具有丰富的经验和深厚的影响力。这样的身份背景使得他的观点在行业内具有一定的分量和关注度。二、特朗普与卡多恩的关联在大选结果揭晓时，卡多恩正在参加特朗普在海湖庄园举办的选举夜派对，当时马斯克等社会名流也皆是座上宾。这一事件凸显了卡多恩与特朗普之间的联系，也为他对特朗普政策的预测增添了一定的背景信息。三、特朗普对住房危机的影响及应对策略卡多恩表示，特朗普深知美国面临着非常严重的房地产问题，并且认为他将迅速解决这一危机。卡多恩指出，缓解房地产问题的唯一办法是特朗普向美联储施加巨大压力，要求其降低利率。按照卡多恩的观点，未来 12 个月内美国可能会迎来历史性的降息，目前接近 7% 的抵押贷款利率必须降至 4% 或更低，这样才能重振停滞不前的美国房地产市场，同时缓解美国面临的商业房地产债务问题。四、特朗普的经济政策偏好及历史举措作为一位曾自称 “债务之王” 的房地产开发商，特朗普一直偏爱尽可能低的利率。在其第一个任期内，特朗普就曾多次向美联储施压，要求该央行加大货币宽松力度。这种经济政策偏好反映了他对经济刺激的一种独特理解和追求。五、特朗普重返白宫对美联储的潜在影响然而，特朗普对美联储降息的施压可能会让美联储主席鲍威尔陷入两难境地。尽管美联储刚刚启动降息周期，但市场普遍预期，特朗普的经济政策将令通胀重燃，从而阻碍美联储的降息进程。摩根大通资产管理公司全球首席策略师 David Kelly 之前早些时候警告称，特朗普赢得美国大选，美联储可能最早在 12 月暂停其宽松周期。六、民主党可能的举措及影响卡多内还预测，在特朗普明年 1 月重返白宫后不久，民主党将向媒体施压，要求媒体渲染美国经济衰退的画面。卡多内认为，这实际上会帮助特朗普降低利率，解决住房和商业问题。这一预测揭示了美国两党之间在经济政策上的博弈和竞争，以及这种政治斗争对经济政策实施的潜在影响。七、结论特朗普重返白宫对美联储降息以及美国房地产市场的影响具有高度的不确定性。格兰特・卡多恩的观点虽然具有一定的合理性，但实际情况受到众多因素的制约，包括美联储的独立性、美国的经济状况、两党之间的政治博弈等。未来美国的经济走向和房地产市场的发展将是各界密切关注的焦点，需要进一步的观察和分析。

2024 年 11 月 6 日美东时间凌晨，唐纳德・特朗普再次当选美国总统。中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，特朗普的政策将对美国和中国国内房地产行业产生多方面影响。一、对中国房地产行业的影响1、贸易政策方面特朗普政府可能继续推行贸易保护主义政策，尤其对中国商品征收高额关税。这将对中国房地产市场产生间接影响。贸易紧张局势会影响中国经济增长和外汇收入，进而波及房地产市场的投资与需求。2、经济影响方面若特朗普的关税政策完全实施，可能降低美国 GDP 增长。由于中国是全球供应链的重要组成部分，这也会对中国房地产市场产生间接影响。3、通货膨胀方面特朗普的关税政策可能对通货膨胀产生一次性冲击，进而影响中国楼市，但这种影响会随时间逐渐减弱。4、政策连续性方面特朗普政府下政策相对稳定性难以保持，这会导致中国房地产市场外部环境不稳定。二、对美国房地产行业的影响1、政策变化方面特朗普政府可能继续推行标志性的减税政策和放松监管。这些政策能降低企业合规成本和运营成本，短期内对房地产市场有积极影响，但长期可能对政策环境和可持续发展产生负面影响。2、住房可负担性方面特朗普提出解决住房可负担性问题的计划，可能通过增加房屋供应缓解房价上涨压力，这将对房地产市场产生影响，特别是在首次购房者中。3、利率和房价方面预计选举后，由于库存挑战，房价可能继续上涨。此外，选举后的政策变化可能对利率产生重大影响，进而影响房地产市场。4、企业投资方面企业在住宅购买中的投资可能会继续扩大，这将影响市场准入和房价。特朗普再次当选，可能通过减税、放松监管和贸易政策对中美房地产市场产生重要影响。这些政策短期内可能提振市场，但也带来长期的不确定性和风险。对于投资者和市场参与者来说，密切关注政策动向并灵活调整策略至关重要。

随着全球化进程的加快，越来越多的学生选择赴美国留学。在追求优质教育的同时，留学房产投资也逐渐成为一种热门选择。那在美国留学期间如何选择合适的房产呢？为什么选择美国留学房产投资？1、教育机会与房产价值双重提升美国拥有世界一流的高等教育资源，许多著名的大学和研究机构吸引了大量国际学生。在选择留学期间投资房产时，学生不仅能够获得优质教育，还能享受房产价值上涨的双重收益。随着时间的推移，位于热门学区的房产通常会增值，让投资者在未来获得可观的回报。2、租金收入的稳定现金流对于大多数留学生来说，生活费用是一项重要支出。通过投资房产并将其出租，留学生可以获得稳定的租金收入，缓解经济压力。这种投资形式能够为留学生提供额外的经济支持，使他们更专注于学业。如何选择适合的留学房产？1、选择热门学区的房产在进行房产投资时，地理位置是一个重要因素。选择靠近大学和学院的物业，无疑是最明智的选择。热门学区的房产通常有更高的租赁需求，能够确保投资者获得稳定的租金收入。2、考虑房产类型在美国，房产投资的类型多种多样，包括公寓、别墅和多户住宅等。对于留学生来说，公寓是较为理想的选择，因为维护成本较低且租赁市场活跃。然而，别墅等高端物业也可以考虑，特别是当学生毕业后希望继续持有房产时。投资房产的法律与税务知识1、确保合法合规在美国投资房产需要遵循当地的法律法规，了解相关的产权、租赁和投资规则。此外，留学生必须遵循签证规定，确保在合法身份下进行投资。2、税务规划投资房产所产生的收益可能需要交纳税款。了解美国的税务政策，可以帮助投资者做出明智的财务决策。同时，寻求专业的财务顾问建议也是一个不错的选择。美国留学房产投资不仅为留学生提供了经济支持，还能为未来的财富积累奠定基础。通过合理选择房产位置和类型，了解法律与税务知识，留学生可以在留学期间实现教育和投资的双赢。想要了解更多投资信息，欢迎访问我们的官网 btrvillas.com，我们将竭诚为您提供专业的房产投资服务！

一、加州住房市场现状与 33 号提案的出现在全美国，加州的住房市场一直备受瞩目。尤其是面对持续上涨的租金，加州租客们迫切希望找到降低租金的办法。“33 号提案” 由此成为热议焦点，这也是六年来第三次租金控制相关议题被放上加州选票，迫使选民们重新审视一个棘手问题：城市和县政府能否在不阻碍新建住房的情况下合理控制租金上涨？二、33 号提案的复杂性（一）提案内容解析表面上看，33 号提案似乎是一个简单的法律提案，但实际却蕴含诸多复杂问题。它将废除 “Costa-Hawkins” 租金控制法案，意味着地方政府能对大多数单户住宅和 1995 年 2 月 1 日后建成的住房实行租金控制，还可对新搬入租户设定租金限制。同时，提案规定 “州政府不得限制任何城市、县或城市和县（如旧金山）维持、制定或扩大住宅租金控制的权利”。（二）广泛影响引担忧这一条款的广泛影响让法律专家、经济学家及一些租金控制支持者感到不安。加州大学伯克利分校的 Terner Center 住房创新中心执行董事 Ben Metcalf 认为，该提案将削弱州政府对不愿增加住房的城市进行处罚的力度，如 “开发者补救措施”。一旦通过，可能使这一措施失去约束力。三、33 号提案的支持者与反对者（一）支持者观点支持者认为，33 号提案能赋予地方政府更多权力，以应对租金过高问题。（二）反对者质疑反对者如加州大学戴维斯分校的法学教授 Christopher Elmendorf 指出，该提案可能为反对住房发展的社区提供新法律手段，限制新住房开发，导致一些富裕郊区和高档社区排斥中低收入人群住房项目。（三）专家看法也有专家认为，大多数城市在获得新权力后会保持理性，使用权力维持租金可负担性。但 UCLA 的住房专家 Shane Phillips 支持租金控制却反对 33 号提案，因其缺乏防护措施且一旦通过难以推翻。四、租金控制的影响：双刃剑（一）短期与长期影响“租金控制” 支持者认为，控制租金能帮助稳定租户生活，防止家庭因租金上涨而被迫搬迁。然而，斯坦福大学经济学教授 Rebecca Diamond 的研究表明，长期来看，租金控制可能导致整体住房供应减少和租金上升。例如，1994 年旧金山扩大租金控制后，高价值社区房东倾向于买断租户、拆除房屋并重新开发，租赁市场可用住房数量减少 6%，全市租金水平反而上升了 5.1%。（二）租户受益与代价留在租金管制住房中的长期租户能节省租金，但这往往是以其他非租金管制住房租户支付更高租金为代价。长期租户在 1995 年至 2012 年期间累计节省相当于 119,837 美元租金，而频繁搬家的租户则节省 41,121 美元。五、33 号提案的未来：风险与机会并存（一）不确定性引发讨论33 号提案带来的不确定性引发加州选民对其未来影响的广泛讨论。加州现行全州租金稳定法于 2019 年通过，规定年租金涨幅上限为 5% 加上通货膨胀，但不得超过 10%，并将于 2030 年到期。（二）不同观点的碰撞Ben Metcalf 认为让城市各自为政可能导致租金管控政策极端化，对租户和房东都不利，质疑当前州法律是否真的糟糕到需要冒险改变。反对者担心放开地方政府管控权会削弱州政府推动建设可负担住房的能力，导致部分城市滥用自由，设定过低租金上限吓退房地产开发商。但支持者认为，在当前租金高企、无家可归问题严重的背景下，33 号提案或许是一个值得一试的解决方案。（三）对未来的影响尽管各方意见不一，选民的选择将极大决定加州未来住房政策走向。即使 33 号提案本次未能通过，类似提案也可能在未来再次成为议题。

美国商务部在周四公布的数据表明，美国 9 月的新屋销售创下了超过一年的新高，而且超出了预期。这背后的原因，一方面是在按揭贷款利率下滑的时候，房地产买家对住房建筑商所提供的进一步购房激励措施做出了积极回应；另一方面，当月按揭贷款利率处于近期的低谷，这也对新屋销售起到了提振作用。从具体的数据来分析，美国 9 月新屋销售年化户数达到了 73.8 万，而预期是 72 万，8 月的前值为 71.6 万。从环比情况来看，9 月新屋销售环比上涨了 4.1%，预期仅为上涨 0.6%，8 月前值则是环比下跌 4.7%。再看新屋销售的价格，9 月新屋销售的中位数价格与一年前相比几乎没有变化，为 42.63 万美元。不过，即便如此，这一价格仍然比 2019 年底高出了大约 30%。从地区分布来看，9 月南部地区的新屋销售攀升到了 2021 年 4 月以来的最高水平，东北部地区的销售也有所回升。但是，我们需要注意的是，新屋销售的这种回暖现象可能只是暂时的。美国的按揭贷款利率在 9 月曾一度跌到了两年来的最低点，但随后由于就业市场和通胀数据的表现，增强了人们对美联储将采取更渐进的方式降息的预期，所以按揭贷款利率已经从 9 月的低点明显回升。由于美国的住房负担能力接近历史低点，房屋建筑商一直在推出价格折扣或者按揭贷款利率补贴等激励措施，以此来推动房屋销售。本周，总部位于亚特兰大的建筑商 PulteGroup Inc. 在季度财报电话会议上就表示，今年剩余的时间里仍然需要更多的激励措施。在新冠疫情复苏期间加大建设力度之后，当前建筑商正在努力出售那些徘徊在创纪录水平附近的库存。9 月份的新房供应量增长了 0.4%，达到了 2008 年以来的最高水平。美国房地产行业已经开始展望关键的春季销售旺季。美国住宅建筑商协会（NAHB）发布的建筑商信心指数在 10 月份达到了四个月以来的最高水平，其中部分原因就是按揭贷款利率有望降低。我们要知道，新屋销售大约占美国房屋销售的 10%，是在签订合同的时候就被计算在内的，与成屋销售相比，它是反映美国房地产市场走势的一个领先指标。不过，新屋销售的每月数据波动是比较大的。上一日公布的成屋销售数据显示，美国 9 月成屋销售总数年化降至 384 万户，创下了约 14 年的新低，房价同比上涨 3%，库存继续攀升。潜在购房人都在期待按揭贷款利率能够进一步下跌以及出现更吸引人的房价。

在探讨美国房地产市场时，通常人们会采用租售比或用多少年收入可以买房（affordability）来衡量其价格。然而，租金往往与薪资紧密挂钩，这意味着房价的高低实际上与收入息息相关。这个道理就像那个去杠杆的问题一样，经济增速降低的时候，去杠杆可能越去杠杆率越高。同理，当收入降低的时候，房价也可能是越跌越贵的。带着这个理解，我们来看看现在美国房地产市场的情况，以及后续可能的发展。一、房地产市场现状1、价格涨幅惊人与疫情前相比，美国全国房地产市场均价上涨了 40%，三年时间里这样的涨幅令人震惊。2022 年冬天，由于严苛的加息预期，房价曾短暂下跌，但如今美国房价已逼近历史最高点。在如此高的按揭利率（7.35%）以及处于过去 10 年最高价和首付难度全历史最高的情况下，房价却依然坚挺，这一现象令人费解。2、价格变化的三个阶段2020～2022 年：发钱、低利率与劳动力短缺共同推动房地产需求快速增长。疫情后，美国货币政策和财政政策双宽松，同时许多劳动力因新冠或已赚够钱而不再工作。这一时期，美国房地产需求极速走高，而房屋供给增速却只是符合趋势，供需错配导致 2021 年和 2022 年房价分别出现两位数涨幅。2023 年至今：需求回暖，供给走低，价格增加。需求回暖主要有以下几个原因：美国劳动力市场持续繁荣，薪资增速高。新增就业虽未达预期，但仍在增加，工作岗位多于找工作的人，薪资增速维持在较高位置。迁移需求增加。中金的报告指出，疫情帮助许多美国人找到了更适合的工作，体验过在家办公后，很多人往南边搬家。战后婴儿潮一代开始购买人生中最后一套房子，他们全现金交易，不在乎高利率和高价格。供给不足的原因主要有两点：二手房房东因两年前的低按揭利率（3%～4%）与现在高利率（7% 以上）的差异，不愿卖房。新房增量不足，5% 的利率让开发商犹豫，虽价格高且新房销量比二手房好，但仍未恢复到 2021 或 2022 年的水平，甚至低于 2019 年。二、经济会软着陆吗？将这三个阶段的故事综合起来看，疫情中的财政与货币刺激带来了价格上涨，疫情后货币收紧但经济具有韧性，使得价格没有大幅回落，只是成交量走低。目前，由于收入不错，买方兴趣虽不如疫情期间大，但比卖方大，导致价格走高。未来房价走势取决于新的买盘以及 2021～2022 年低利率买房的人是否需要卖房。如果失业率继续低，薪资增速持续高，先前的买家不需要卖房，房价会继续走高；反之，房价会走低。美国在萧条前采用了萧条中的财政刺激，虽有一定效果，但不会一直有效。企业的再融资压力和财政退坡都集中在 2024～2025 年，因此明年经济形势依然不容乐观。对于疫情中购房的群体，他们的利率水平可能是历史最低，只要不失业，大概率不会被动降价卖房。从房地产市场看美国经济，会有更直观的感受。仅看通胀时，租金增速可能为负数，但房价和租金仍处于历史最高位，美国老百姓买房难度依然很大。若只看到租金增速转负就认为美联储会很快降息，这意味着在工资增速高、房价和租金全历史最高时刺激总需求，这可能引发通胀再次上升。只要通胀预期在 2% 以上，失业率不高，即便经济同比读数走低，美联储也不一定会在资产价格远高于疫情前水平时过早降息。因此，不相信软着陆的故事。如果经济很好，美联储明年降息，其逻辑难以理解；如果经济走弱后降息再走强，类似于历史上的 “Mid Cycle Adjustment” 故事，但这意味着美国仍在产出缺口闭合过程中，可能引发二次通胀。三、结语美国房地产市场面临着复杂的矛盾。由于政治极化、民粹和选举需求，美国很难主动降低居民收入；而逆全球化和疫情中的大量刺激又可能导致薪资通胀螺旋，使通胀失控。总统、财政部和美联储的诉求各异，很难有完美结局。从长期来看，美国房地产市场人口结构健康，居民部门去杠杆了10 年，人口迁移明显，基础设施投资增加，长期来看房地产市场是比较健康的。目前需求被遏制主要是因为高利率和高价格，若高利率维持一段时间导致失业率走高、经济走弱或预期走弱，房地产价格可能走低，但在后续可能的降息周期里，可能会有见底回升的过程。对比中国房地产市场，虽有刺激政策，但情况与美国不同。如果一个国家薪资增速好、失业率低，即使利率高，房地产销售也可能回暖，房价也可能从下跌趋势中走出重新上涨。

根据德州审计长Glenn Hegar办公室发布的The Housing Affordability Challenge（《住房可负担能力挑战》）报告，德州需要建造超三十万套房屋，才能满足不断增长的住房需求并有效缓解住房可负担能力挑战。根据这一报告，自2008年以来德州为私人住宅颁发的建筑许可证量最多，但新屋建设并没有跟上人口增长的步伐。根据报告中引用的一项预估数据，截至2023年德州需要再建造30.6万套住房。Hegar办公室表示，面向中低收入者的住房供给短缺是住房可负担能力问题的核心。研究发现，德州的房价中位数在2019年至2023年间上涨了40%。与德州其他大都会区相比，达拉斯-沃斯堡地区更强烈地感受到了人口增长和住房需求的压力。从2020年到2023年，达拉斯-沃斯堡地区在人口增长和国内净移民方面领先于全美所有大都会区，人口净增量为462,639人，全美各大都会区排名第一。至2023年达拉斯-沃斯堡大都会区人口预计超过800万。休斯顿排名第二，人口净增量为360,649人。奥斯汀及圣安东尼奥分列全美第五及第七，人口净增量分别为189,896人及145,884人。在2020年至2023年期间，达拉斯-沃斯堡的房屋价格中位数涨幅更高，约为50%。在2020年1月该地区的房价中位数略高于26.7万美元。而如今这一数字已超过40万美元。《达拉斯晨报》最近采访了该地区的一家建筑商、一名潜在购房者、一位房地产和金融教授、多家住房研究公司和两名达拉斯市官员，以更好地了解该地区的住宅市场表现。通过采访发现：达拉斯-沃斯堡地区一直是全美公寓和独栋别墅开发建设的领先区域之一，虽然在过去十年中已经开发建设了超过36.7万套别墅宅和18.1万套公寓，但这还不够。据预估，达拉斯-沃斯堡都会区仍然缺少近5万套住宅。对住房可负担性挑战问题州审计长办公室没有提供建议，但对可能的解决方案点头致意。分区规划、土地使用法规和机构投资者对房屋的所有权等被视为住房负担能力的障碍。建筑商Taft Homes的所有者Steve Langridge和德州大学阿灵顿分校房地产和金融学教授Sriram Villupuram称，更小的地块面积和增加密度将有助于降低公寓和独栋别墅的成本。美国政府问责办公室（GAO）的研究人员最近发现，机构投资者可能对2008年金融危机后房价和租金的上涨造成了一定影响。然而，目前尚不清楚投资者如何影响房屋所有权机会或租户。参考信息来源：https://www.dallasnews.com/business/real-estate/2024/08/28/texas-must-build-hundreds-of-thousands-of-new-homes-to-combat-shortage-state-report-says/https://comptroller.texas.gov/about/media-center/news/20240827-texas-comptroller-glenn-hegar-releases-study-on-states-housing-affordability-challenge-1724699586337

2023年是全美定制化长租别墅（“BTR”）建设创纪录的一年，达拉斯地区比几乎美国任何其他城市都更加努力。根据Yardi Matrix的数据进行分析比较，去年，市场现有的BTR单元总数及过去五年内所交付的单元数量和在建单元数量方面，达拉斯地区仅次于凤凰城菲尼克斯，位列全美第二。虽然2024年在一定程度上这种狂热有所减弱，但这种情况将再次发生改变，该地区发展最快的城市地区开发商和政府官员正在谨慎地为市场的再一次繁荣做好充足的准备。亨特住房经济学（Hunter Housing Economics）在上个月对BTR行业进行了的一次全国性的研究分析，结果显示尽管市场需求正在加速增长，但自今年年初以来，由于新开工住房数量的“大幅减少”，在2026年下一批产品正式上线之前，今年全美BTR住房短缺量可能会超过6.3万个，到2025年，BTR的短缺量可能会超过7.6万个。据业内人士称，由于被压抑的市场需求和资本松动，都会区可能会在不久迅速建成并交付成百甚至上千套的BTR住房。根据Yardi Matrix的数据显示，在过去的10年内，位于达拉斯都会区的McKinney市建有2,100余套BTR住房，毫无疑问是都会区中新建体量最多的地区。截至2023年底，该市的BTR住宅数量比Arlington市多出约1,500套，Arlington市以519套的数量位列达拉斯都会区第二的位置。美国发展最快的城市之一Celina市也准备为了迎接更多的游客，新建打造BTR社区。据统计该市大约已有六个BTR项目已经完工，还有几个项目正处于不同的开发阶段。发展服务执行董事达斯迪·迈克菲强调Celina市将成为更多BTR项目的所在地，因为目前城市只开发建设了约20%的承载体量，而增长浪潮却仍在不断进行中。随着越来越多的人为了工作、更低的税收成本或更具性价比的生活方式而涌入达拉斯地区，该都会区已成为了BTR的主要聚集地。由于北德克萨斯州的住房短缺，使得房价超出了一些居民家庭的承受能力。BTR的支持者认为这将会是一个为这些居民提供价格相对较低住房的绝佳时机。NexMetro Communities认为定制化长租别墅是“房地产领域最强大的部分”之一，它主要吸引了三类消费者：厌倦了居住在出租公寓的千禧一代居民、对回归公寓生活不感兴趣的离婚人士，以及55岁及以上希望简化生活并享受优质社区服务的人群。一位被采访者曾经与达拉斯都会区项目社区的一位居民交谈并问到居民，‘你们的房子既然已经拥有30年了。那为什么还要选择现在租房？’她回答道，“因为我再也不想让我的丈夫爬梯子了“（美国居民家庭的房产大多数需要自己来进行维修、维护和打理，而定制化长租别墅是由社区统一进行规范化的专业管理，更为省心和省力，可以为租客和居民提供更为便利的社区服务）。