美国当地时间10月28-30日，在拉斯维加斯举行的城市土地研究所（ULI)2024 年秋季会议上，普华永道PwC和ULI联合发布了《2025房地产新兴趋势》，报告显示达拉斯-沃斯堡将成为2025年购买、投资房地产及进行房地产融资的最佳市场。

PwC和 ULI Americas 联合发布的《2025年房地产新兴趋势》是房地产行业最受推崇和阅读最广泛的趋势预测报告之一，该报告已发布第 46 版，概述了影响行业整体健康状况的新兴市场动态、受青睐市场和细分领域机会。该报告收录了从2000多名顶级房地产专家那里收集的独家数据和见解，涵盖了影响北美市场的广泛房地产主题，从气候变化到人工智能。

时机已到 The Time has Come

“我们正处于房地产周期下一次好转的临界点，现在是考虑规划的时候了，为未来两到三年的增长奠定基础。”

“到 2025 年，我们预计较低的利率将降低借贷成本，有助于重新定价，并最终促进 [商业地产] 交易的增加，”ULI 全球首席执行官 Angela Cain 说。市场情绪正在改善，尽管在很大程度上仍偏向谨慎，但我们很高兴看到资本市场准备复苏的早期迹象，因为企业着眼于长期强劲的基本面，并根据市场和房地产类型调整其策略。在这方面一些细分另类领域越来越受到关注，尽管对住宅和物流地产的需求 [持续] 使这些核心行业具有吸引力。

ULI 秋季会议的演讲者对报告调查结果看法一致，即商业房地产市场正处于关键周期性变化的临界点。“时机已到”是最新发布的《2025 年房地产新兴趋势》中突出的首要主题之一。预计公司利润为“良好”或“优秀”的受访者数量增加了20多个百分点，从去年的 41% 上升到今年的 65%。

2025地产市场十大新兴趋势

报告中强调的整体房地产市场主要趋势包括：

• 预计利率及资金成本将在2025年继续下降；
• 一个新的周期即将开始，以更好的流动性和更多的交易达成为标志；
• 尽管对（各类型）空间的需求强劲，但供应激增使租户处于更有利地位；
• 现有移民模式正在趋缓，可负担性和生活质量仍然是增长的关键驱动力；
• 住房可负担能力的相关挑战不断加深和加剧，而解决方案仍然难以确定。
  

不动产类型的主要趋势

1. 工业地产：智能增长

工业地产租户将精心安排其物流组合，重点关注供应链效率、网络多元化、技术和可持续性。精明的业主和开发商将定制化其产品，以满足租户对空间的更精细需求。近岸外包和在岸外包将推动制造业增长。

2. 数据中心：应对电力限制和飙升的需求

数据中心业务呈爆炸式增长，商业地产投资者争相投资满足市场需求。“与其他形式的地产相比，开发利润可观，与信贷租户的长期租约支持高贷款价值比，”报告作者写道。报告还发现租户的强烈电力需求目前使开发具有挑战性，但这亦可防止市场供过于求并保持高租金水平。

3. 养老地产：增强新力量

随着新养老地产项目的资金到位，该报告建议重新考虑传统的老年生活模式，为老龄化的婴儿潮一代（目前占人口的 20% 且不断增长）提供更多选择，尤其是“中间市场”老年人。

4. 零售韧性：度过难关

报告指出对实体零售的需求已经反弹，而过去几年的新开发建设很少，结果空置率下降，租金上涨。2024 年的一些零售业破产和关闭似乎威胁到零售业的积极势头，但房东已经能够重新出租空置空间。餐馆、体验式零售店和“准医疗”租户均在扩大规模。药店关闭是一个令人担忧的问题，但它们也提供了重建的机会。

5. 郊区创新：生命科学地产增长是否可持续

生命科学继续增长，尽管可能没有房地产供应的速度那么快。自新冠疫情以来，生命科学地产库存增长了 20%，但许多市场的去化量并未跟上。有迹象表明，生物技术公司正在出现新的井喷式增长，点燃了新库存很快被市场吸收的希望。

对另类产品的兴趣日益浓厚

尽管工业地产在今年的调查中重新成为评分最高的核心物业类型，但对另类物业类型和利基策略（小众市场策略）的强烈兴趣显然是显而易见的。两个突出的子行业是数据中心和养老地产。数据中心是 2025 年报告中唯一一个在1到5分的范围内获得超过4分评级的房地产行业。对数据中心的需求呈爆炸式增长，人工智能和云计算等驱动因素也呈爆炸式增长。

婴儿潮一代的老龄化正在推动对养老地产的需求，并在经济和商业地产的其他领域产生更大的连锁反应。到2030年所有婴儿潮一代都将超过65岁，五分之一的美国人将达到退休年龄。不断增长的老龄化人口将改变移民模式、消费支出以及对医疗保健和养老地产的需求。但这一领域并没有看上去简单，其中机遇与挑战并存。

供给问题将重塑顶级市场格局

2025 年需要关注的另一个关键趋势是不断变化的人口迁徙模式。有利于阳光地带和郊区市场人口增长的移民模式似乎正在缓和和转变。住房负担能力、生活成本和生活质量仍然是移民的主要驱动因素，而气候变化造成的破坏可能会对未来几年的移民模式产生更大的影响。

“2025年整体房地产前景最佳市场”名单出人意料，纳什维尔从去年第一名的位置跌回了第五名，而达拉斯-沃斯堡则跃升至首位。尽管对飓风的担忧和保险费用不断升级，但佛罗里达州的城市还是占据了前 10 名中的三个。德州的另外三个大都会休斯顿、圣安东尼奥和奥斯汀分列第三、第十三和第十五名。

达拉斯-沃斯堡凭借其“令人羡慕的”疫情大流行后复苏、其人口、经济规模和持续的人口增长，赢得了最值得关注的市场地位。此外该地区至24年2季度的5年/10年投资回报达年均7.9%和8.8%。

参考信息来源：

https://digitalmkg.pwc.com/etre-2025-pwc-uli/p/1

https://urbanland.uli.org/capital-markets-and-finance/annual-pwc-uli-report-unveils-top-markets-and-real-estate-industry-trends-to-watch

https://www.commercialsearch.com/news/uli-pwc-release-10-emerging-trends-for-2025/