美国当地时间10月28-30日，在拉斯维加斯举行的城市土地研究所（ULI)2024 年秋季会议上，普华永道PwC和ULI联合发布了《2025房地产新兴趋势》，报告显示达拉斯-沃斯堡将成为2025年购买、投资房地产及进行房地产融资的最佳市场。PwC和 ULI Americas 联合发布的《2025年房地产新兴趋势》是房地产行业最受推崇和阅读最广泛的趋势预测报告之一，该报告已发布第 46 版，概述了影响行业整体健康状况的新兴市场动态、受青睐市场和细分领域机会。该报告收录了从2000多名顶级房地产专家那里收集的独家数据和见解，涵盖了影响北美市场的广泛房地产主题，从气候变化到人工智能。时机已到 The Time has Come“我们正处于房地产周期下一次好转的临界点，现在是考虑规划的时候了，为未来两到三年的增长奠定基础。”“到 2025 年，我们预计较低的利率将降低借贷成本，有助于重新定价，并最终促进 [商业地产] 交易的增加，”ULI 全球首席执行官 Angela Cain 说。市场情绪正在改善，尽管在很大程度上仍偏向谨慎，但我们很高兴看到资本市场准备复苏的早期迹象，因为企业着眼于长期强劲的基本面，并根据市场和房地产类型调整其策略。在这方面一些细分另类领域越来越受到关注，尽管对住宅和物流地产的需求 [持续] 使这些核心行业具有吸引力。ULI 秋季会议的演讲者对报告调查结果看法一致，即商业房地产市场正处于关键周期性变化的临界点。“时机已到”是最新发布的《2025 年房地产新兴趋势》中突出的首要主题之一。预计公司利润为“良好”或“优秀”的受访者数量增加了20多个百分点，从去年的 41% 上升到今年的 65%。2025地产市场十大新兴趋势报告中强调的整体房地产市场主要趋势包括：预计利率及资金成本将在2025年继续下降；一个新的周期即将开始，以更好的流动性和更多的交易达成为标志；尽管对（各类型）空间的需求强劲，但供应激增使租户处于更有利地位；现有移民模式正在趋缓，可负担性和生活质量仍然是增长的关键驱动力；住房可负担能力的相关挑战不断加深和加剧，而解决方案仍然难以确定。不动产类型的主要趋势1. 工业地产：智能增长工业地产租户将精心安排其物流组合，重点关注供应链效率、网络多元化、技术和可持续性。精明的业主和开发商将定制化其产品，以满足租户对空间的更精细需求。近岸外包和在岸外包将推动制造业增长。2. 数据中心：应对电力限制和飙升的需求数据中心业务呈爆炸式增长，商业地产投资者争相投资满足市场需求。“与其他形式的地产相比，开发利润可观，与信贷租户的长期租约支持高贷款价值比，”报告作者写道。报告还发现租户的强烈电力需求目前使开发具有挑战性，但这亦可防止市场供过于求并保持高租金水平。3. 养老地产：增强新力量随着新养老地产项目的资金到位，该报告建议重新考虑传统的老年生活模式，为老龄化的婴儿潮一代（目前占人口的 20% 且不断增长）提供更多选择，尤其是“中间市场”老年人。4. 零售韧性：度过难关报告指出对实体零售的需求已经反弹，而过去几年的新开发建设很少，结果空置率下降，租金上涨。2024 年的一些零售业破产和关闭似乎威胁到零售业的积极势头，但房东已经能够重新出租空置空间。餐馆、体验式零售店和“准医疗”租户均在扩大规模。药店关闭是一个令人担忧的问题，但它们也提供了重建的机会。5. 郊区创新：生命科学地产增长是否可持续生命科学继续增长，尽管可能没有房地产供应的速度那么快。自新冠疫情以来，生命科学地产库存增长了 20%，但许多市场的去化量并未跟上。有迹象表明，生物技术公司正在出现新的井喷式增长，点燃了新库存很快被市场吸收的希望。对另类产品的兴趣日益浓厚尽管工业地产在今年的调查中重新成为评分最高的核心物业类型，但对另类物业类型和利基策略（小众市场策略）的强烈兴趣显然是显而易见的。两个突出的子行业是数据中心和养老地产。数据中心是 2025 年报告中唯一一个在1到5分的范围内获得超过4分评级的房地产行业。对数据中心的需求呈爆炸式增长，人工智能和云计算等驱动因素也呈爆炸式增长。婴儿潮一代的老龄化正在推动对养老地产的需求，并在经济和商业地产的其他领域产生更大的连锁反应。到2030年所有婴儿潮一代都将超过65岁，五分之一的美国人将达到退休年龄。不断增长的老龄化人口将改变移民模式、消费支出以及对医疗保健和养老地产的需求。但这一领域并没有看上去简单，其中机遇与挑战并存。供给问题将重塑顶级市场格局2025 年需要关注的另一个关键趋势是不断变化的人口迁徙模式。有利于阳光地带和郊区市场人口增长的移民模式似乎正在缓和和转变。住房负担能力、生活成本和生活质量仍然是移民的主要驱动因素，而气候变化造成的破坏可能会对未来几年的移民模式产生更大的影响。“2025年整体房地产前景最佳市场”名单出人意料，纳什维尔从去年第一名的位置跌回了第五名，而达拉斯-沃斯堡则跃升至首位。尽管对飓风的担忧和保险费用不断升级，但佛罗里达州的城市还是占据了前 10 名中的三个。德州的另外三个大都会休斯顿、圣安东尼奥和奥斯汀分列第三、第十三和第十五名。达拉斯-沃斯堡凭借其“令人羡慕的”疫情大流行后复苏、其人口、经济规模和持续的人口增长，赢得了最值得关注的市场地位。此外该地区至24年2季度的5年/10年投资回报达年均7.9%和8.8%。参考信息来源：https://digitalmkg.pwc.com/etre-2025-pwc-uli/p/1https://urbanland.uli.org/capital-markets-and-finance/annual-pwc-uli-report-unveils-top-markets-and-real-estate-industry-trends-to-watchhttps://www.commercialsearch.com/news/uli-pwc-release-10-emerging-trends-for-2025/

Site Selection《选址》杂志 11月1日周五发布了其2024年最新排名，加入对诸多对德州商业环境赞许有加的媒体行列。根据Site Selection杂志的一项涵盖企业房产战略和经济发展的问卷调查 ，德州拥有全美最佳的商业环境。德州在该杂志的年度州商业环境排名中名列第一，问卷调查标准包括对企业房产高管和选址负责人的调查、CNBC 的顶级商业州排名名单（德州在该榜单排名第三）、Site Selection 出版商 Conway Data 的投资数据、以及税收和基础设施等标准。各州根据评分标准获得最终得分，德州以总分为574 分名列第一，比第二名佐治亚州高出6 分。北卡罗来纳州、弗吉尼亚州和佛罗里达州分别位列前五。“使德州和其他各领先州对各类公司具有吸引力的因素是多方面的，其始于州长办公室、郡、市和高等教育机构的支持政策，”Site Selection 主编 Adam Bruns 在一份新闻稿中说。“随着公司和人才不断涌向这些州，他们创造了一个积极的反馈循环，并以对基础设施和劳动力发展的关注为后盾。”Site Selection还调查了企业选址负责人，了解哪些选址因素最重要，结果显示，公用事业的可靠性、劳动力技能和房产价格是 2024 年选址负责人首先考虑的因素。这与 2023 年不同，当时许可和监管程序的便利性被评为最重要的标准。“德州是众所周知的企业友好型州，”房地产开发商 Garfield Public/Private LLC 的董事长兼联合创始人 Raymond Garfield 告诉 Site Selection。“德州拥有出色的基础设施，包括最先进的通信、交通、公用事业和机场等设施，其中最著名的是达拉斯-沃斯堡国际机场，它是全美第二繁忙的机场。”德州去年在商业环境排名中也名列第一，这是十多年来孤星州首次获得第一名。今年早些时候，Site Selection 连续第 12 年授予德州“州长杯”大奖，以表彰其开发建设最多的新企业设施和扩建现有设施。Site Selection评选的“最佳商业环境州”荣誉是更多赞扬德克萨斯州商业环境的声音，因为该州除了没有州所得税等现有吸引因素外，还追求有利于商业的政策，例如创建商业法院。参考信息来源：https://www.dallasnews.com/business/economy/2024/11/01/texas-has-the-best-business-climate-in-the-country-according-to-these-rankings/

亚马逊宣布将在沃思堡以南约 30 英里的Cleburne市建造一个新的运营设施。新设施建筑面积约 170 万平方英尺，位于 Industrial Drive 的 Chisholm Trail Parkway 旁。启动计划目前处于早期阶段，施工将于本周开始。市长 Scott Cain 对 亚马逊决定在Cleburne建造新设施表示兴奋，并强调该设施将对该市的发展和未来机遇产生积极影响。据市政官员预估，该项目的资本投资将达到 2 亿美元。一旦该设施全面投入运营，将创造大约 800 至 1,000 个工作岗位。“我代表Cleburne 市议会，热烈欢迎亚马逊加入我们的社区，”市长Scott Cain在一份声明中说。“亚马逊在这里建立最先进的运营设施，这一战略投资证明了克利本繁荣的经济、战略位置和不断增长的潜力。这项投资不仅将为我们的居民创造新的机会，还将进一步巩固 Cleburne 作为该地区经济格局中关键参与者的地位。自 2010 年以来，亚马逊已在德克萨斯州投资了 700 亿美元。该公司表示，这家全球零售巨头在德克萨斯州拥有 89,000 名员工，并在全州经营着 80 多家工厂。参考信息来源：https://www.cleburne.net/CivicAlerts.aspx?AID=1009https://www.dallasnews.com/business/real-estate/2024/11/06/amazon-to-build-massive-new-facility-near-fort-worth/

Woodlands是一个自给自足并快速扩张发展了50多年的小镇，地区占地面积约为28.5万英亩，位于休斯顿市中心以北27英里处，人口自地区发展以来不断高速增长，增量超过12.3万人。Woodlands地区正以其办公、餐饮、购物、娱乐和文化产业及绿色空间而倍受欢迎，地区独立于相对拥挤的中央商务区和传统的闹市区而不断蓬勃发展。早在20世纪60年代末，房地产开发商--米切尔能源与发展公司（Mitchell Energy & Development Corp.）的创始人乔治·米切尔曾提出了发展Woodlands地区的想法。现如今它已经发展成为一个十分繁荣的社区，50年期间没有任何放缓的迹象并持续不断高速发展，它强大的经济和充满活力的文化为后期区域的发展开辟了成功的先河。Howard Hughes休斯顿地区总裁吉姆·卡曼说，米切尔在1974年刚刚开发Woodlands时，设想了一个全方位的综合社区，居民可以在由自然森林覆盖和保护的环境中生活、工作、娱乐和学习。同时许多企业选择迁出中央商务区并来到Woodlands地区，因为它提供了一个十分友好的从商环境和高质量的生活空间。卡曼继续强调，Howard Hughes公司之所以选址在Woodlands，是因为他们想要选取一个方便员工居住生活的地方，一个更靠近餐厅和娱乐场所的步行环境，可以缩短通勤的时间，提升员工的体验。虽然全美各地的办公室租赁都在不断下降，但Woodlands地区的办公相关投资组合规模在不断增加，地区的办公出租率高达92%，并持续吸引新公司入驻。Woodlands在2021年和2022年度被评为全美最适合居住的社区。这主要归功于它作为一个社区的不断发展以及可以满足市场需求的能力。虽然Woodlands地区在休斯顿市中心之外，但它有一种独特而自然的特质，可以将自己与世界能源之都区分开来。虽然Woodland定位为现代化的生活中心，但仍然拥有9,890英亩的绿色空间及220英里的徒步及自行车道，还有151个社区公园，每家每户都能在10分钟内步行到附近的公园。Woodlands的另一个优势是它的商业和医疗中心，地区拥有六家医院，包括MD安德森癌症中心和德克萨斯儿童中心。这得益于受过良好教育的劳动力和蓬勃发展的就业市场，使得平均每个家庭有超过1.5个工作岗位。卡曼说，Howard Hughes计划将Woodlands已经建立了50年的繁荣延续带入未来，不仅将继续建立其自我可持续发展的社区和强大的办公市场，还将与更多的大型品牌进行合作。一个典型例子就是丽思卡尔顿酒店，它于2023年与Howard Hughes公司合作，在德州开发了第一个独立的品牌住宅。该项目位于Woodlands湖的沿岸上，拥有111个单元，其特色是户型十分大气宽敞，为业主提供优质的配套设施、多种餐厅选择、以及充满活力的文化和绿色居住环境。该项目在4月份开盘的第一周便创下超过了$2.5亿美元的销售记录。这种前所未有的销售速度显示了德州房地产业对丰富配套设施和豪华居住生活方式选择的高度需求。就业人群和企业选择Woodlands地区是因为这里提供了一流的设施和生活品质。办公地点便利，城市惬意的步行生活方式和高评分学区，这些都是持续吸引企业和人口流入的有利条件。地区拥有近2,700名雇主，从当地的独资企业到世界财富500强企业；在科技、商业、医疗保健等领域脱颖而出，并在未来持续保持创新。信息来源：https://www.bisnow.com/houston/news/commercial-real-estate/the-woodlands-50th-anniversary-studiob-126118

根据美国人口普查局的住房空置调查 （HVS），35 岁以下人群的住房自有率在 2024年第三季度降至37%，达到 2020 年第一季度以来的最低水平。在抵押贷款利率高企和住房供应紧张的情况下，住房可负担能力处于数十年来的最低水平。最年轻的人口群体对抵押贷款利率、房价和入门级房屋库存等因素特别敏感，在所有年龄段中住房自有率下降幅度最大。全美住房自有率在 2024 年第三季度稳定在 65.6%，在过去三个季度呈平稳趋势。然而，这是过去两年来的最低水平。住房自有率仍低于66.4%的25年长期平均比率。与一年前相比，除 55-64 岁年龄段人群外，所有年龄段的住房自有率都有所下降。35 岁以下年龄段下降幅度最大，从 38.3% 下降到 37%，下降了 1.3 个百分点。45-54 岁年龄段也下降了 1.3 个百分点，从 71% 降至 69.7%。对于 35-44 岁的住户，住房自有率小幅下降0.6 个百分点。在 65 岁及以上的人群中，住房自有率从 79.2% 略微下降到 79.1%。相比之下，55-64 岁年龄段的住房自有率从 75.4% 上升到 75.9%。基于住房存量的 HVS 显示，2024 年第三季度全美家庭总数从一年前的 1.303 亿户增加到 1.321 亿户，上述增长主要是由于租房家庭形成（增加 110 万户）和自住家庭（增加 65.5万户）的增加。参考信息来源：https://eyeonhousing.org/2024/10/weaker-homeownership-data-for-younger-households/

美国房地产大亨格兰特・卡多恩在周三发表了一番引人关注的言论，他坚信特朗普重返白宫将促使美联储大幅降息。这一观点在当前的政治经济背景下，引发了广泛的讨论与思考。一、格兰特・卡多恩的身份与立场卡多恩是一名白手起家的亿万富翁，担任着房地产投资公司 Cardone Capital 的首席执行官。其管理着高达 50 亿美元的房地产投资组合，在房地产领域具有丰富的经验和深厚的影响力。这样的身份背景使得他的观点在行业内具有一定的分量和关注度。二、特朗普与卡多恩的关联在大选结果揭晓时，卡多恩正在参加特朗普在海湖庄园举办的选举夜派对，当时马斯克等社会名流也皆是座上宾。这一事件凸显了卡多恩与特朗普之间的联系，也为他对特朗普政策的预测增添了一定的背景信息。三、特朗普对住房危机的影响及应对策略卡多恩表示，特朗普深知美国面临着非常严重的房地产问题，并且认为他将迅速解决这一危机。卡多恩指出，缓解房地产问题的唯一办法是特朗普向美联储施加巨大压力，要求其降低利率。按照卡多恩的观点，未来 12 个月内美国可能会迎来历史性的降息，目前接近 7% 的抵押贷款利率必须降至 4% 或更低，这样才能重振停滞不前的美国房地产市场，同时缓解美国面临的商业房地产债务问题。四、特朗普的经济政策偏好及历史举措作为一位曾自称 “债务之王” 的房地产开发商，特朗普一直偏爱尽可能低的利率。在其第一个任期内，特朗普就曾多次向美联储施压，要求该央行加大货币宽松力度。这种经济政策偏好反映了他对经济刺激的一种独特理解和追求。五、特朗普重返白宫对美联储的潜在影响然而，特朗普对美联储降息的施压可能会让美联储主席鲍威尔陷入两难境地。尽管美联储刚刚启动降息周期，但市场普遍预期，特朗普的经济政策将令通胀重燃，从而阻碍美联储的降息进程。摩根大通资产管理公司全球首席策略师 David Kelly 之前早些时候警告称，特朗普赢得美国大选，美联储可能最早在 12 月暂停其宽松周期。六、民主党可能的举措及影响卡多内还预测，在特朗普明年 1 月重返白宫后不久，民主党将向媒体施压，要求媒体渲染美国经济衰退的画面。卡多内认为，这实际上会帮助特朗普降低利率，解决住房和商业问题。这一预测揭示了美国两党之间在经济政策上的博弈和竞争，以及这种政治斗争对经济政策实施的潜在影响。七、结论特朗普重返白宫对美联储降息以及美国房地产市场的影响具有高度的不确定性。格兰特・卡多恩的观点虽然具有一定的合理性，但实际情况受到众多因素的制约，包括美联储的独立性、美国的经济状况、两党之间的政治博弈等。未来美国的经济走向和房地产市场的发展将是各界密切关注的焦点，需要进一步的观察和分析。

2024 年 11 月 6 日美东时间凌晨，唐纳德・特朗普再次当选美国总统。中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，特朗普的政策将对美国和中国国内房地产行业产生多方面影响。一、对中国房地产行业的影响1、贸易政策方面特朗普政府可能继续推行贸易保护主义政策，尤其对中国商品征收高额关税。这将对中国房地产市场产生间接影响。贸易紧张局势会影响中国经济增长和外汇收入，进而波及房地产市场的投资与需求。2、经济影响方面若特朗普的关税政策完全实施，可能降低美国 GDP 增长。由于中国是全球供应链的重要组成部分，这也会对中国房地产市场产生间接影响。3、通货膨胀方面特朗普的关税政策可能对通货膨胀产生一次性冲击，进而影响中国楼市，但这种影响会随时间逐渐减弱。4、政策连续性方面特朗普政府下政策相对稳定性难以保持，这会导致中国房地产市场外部环境不稳定。二、对美国房地产行业的影响1、政策变化方面特朗普政府可能继续推行标志性的减税政策和放松监管。这些政策能降低企业合规成本和运营成本，短期内对房地产市场有积极影响，但长期可能对政策环境和可持续发展产生负面影响。2、住房可负担性方面特朗普提出解决住房可负担性问题的计划，可能通过增加房屋供应缓解房价上涨压力，这将对房地产市场产生影响，特别是在首次购房者中。3、利率和房价方面预计选举后，由于库存挑战，房价可能继续上涨。此外，选举后的政策变化可能对利率产生重大影响，进而影响房地产市场。4、企业投资方面企业在住宅购买中的投资可能会继续扩大，这将影响市场准入和房价。特朗普再次当选，可能通过减税、放松监管和贸易政策对中美房地产市场产生重要影响。这些政策短期内可能提振市场，但也带来长期的不确定性和风险。对于投资者和市场参与者来说，密切关注政策动向并灵活调整策略至关重要。

随着全球化进程的加快，越来越多的学生选择赴美国留学。在追求优质教育的同时，留学房产投资也逐渐成为一种热门选择。那在美国留学期间如何选择合适的房产呢？为什么选择美国留学房产投资？1、教育机会与房产价值双重提升美国拥有世界一流的高等教育资源，许多著名的大学和研究机构吸引了大量国际学生。在选择留学期间投资房产时，学生不仅能够获得优质教育，还能享受房产价值上涨的双重收益。随着时间的推移，位于热门学区的房产通常会增值，让投资者在未来获得可观的回报。2、租金收入的稳定现金流对于大多数留学生来说，生活费用是一项重要支出。通过投资房产并将其出租，留学生可以获得稳定的租金收入，缓解经济压力。这种投资形式能够为留学生提供额外的经济支持，使他们更专注于学业。如何选择适合的留学房产？1、选择热门学区的房产在进行房产投资时，地理位置是一个重要因素。选择靠近大学和学院的物业，无疑是最明智的选择。热门学区的房产通常有更高的租赁需求，能够确保投资者获得稳定的租金收入。2、考虑房产类型在美国，房产投资的类型多种多样，包括公寓、别墅和多户住宅等。对于留学生来说，公寓是较为理想的选择，因为维护成本较低且租赁市场活跃。然而，别墅等高端物业也可以考虑，特别是当学生毕业后希望继续持有房产时。投资房产的法律与税务知识1、确保合法合规在美国投资房产需要遵循当地的法律法规，了解相关的产权、租赁和投资规则。此外，留学生必须遵循签证规定，确保在合法身份下进行投资。2、税务规划投资房产所产生的收益可能需要交纳税款。了解美国的税务政策，可以帮助投资者做出明智的财务决策。同时，寻求专业的财务顾问建议也是一个不错的选择。美国留学房产投资不仅为留学生提供了经济支持，还能为未来的财富积累奠定基础。通过合理选择房产位置和类型，了解法律与税务知识，留学生可以在留学期间实现教育和投资的双赢。想要了解更多投资信息，欢迎访问我们的官网 btrvillas.com，我们将竭诚为您提供专业的房产投资服务！

一、加州住房市场现状与 33 号提案的出现在全美国，加州的住房市场一直备受瞩目。尤其是面对持续上涨的租金，加州租客们迫切希望找到降低租金的办法。“33 号提案” 由此成为热议焦点，这也是六年来第三次租金控制相关议题被放上加州选票，迫使选民们重新审视一个棘手问题：城市和县政府能否在不阻碍新建住房的情况下合理控制租金上涨？二、33 号提案的复杂性（一）提案内容解析表面上看，33 号提案似乎是一个简单的法律提案，但实际却蕴含诸多复杂问题。它将废除 “Costa-Hawkins” 租金控制法案，意味着地方政府能对大多数单户住宅和 1995 年 2 月 1 日后建成的住房实行租金控制，还可对新搬入租户设定租金限制。同时，提案规定 “州政府不得限制任何城市、县或城市和县（如旧金山）维持、制定或扩大住宅租金控制的权利”。（二）广泛影响引担忧这一条款的广泛影响让法律专家、经济学家及一些租金控制支持者感到不安。加州大学伯克利分校的 Terner Center 住房创新中心执行董事 Ben Metcalf 认为，该提案将削弱州政府对不愿增加住房的城市进行处罚的力度，如 “开发者补救措施”。一旦通过，可能使这一措施失去约束力。三、33 号提案的支持者与反对者（一）支持者观点支持者认为，33 号提案能赋予地方政府更多权力，以应对租金过高问题。（二）反对者质疑反对者如加州大学戴维斯分校的法学教授 Christopher Elmendorf 指出，该提案可能为反对住房发展的社区提供新法律手段，限制新住房开发，导致一些富裕郊区和高档社区排斥中低收入人群住房项目。（三）专家看法也有专家认为，大多数城市在获得新权力后会保持理性，使用权力维持租金可负担性。但 UCLA 的住房专家 Shane Phillips 支持租金控制却反对 33 号提案，因其缺乏防护措施且一旦通过难以推翻。四、租金控制的影响：双刃剑（一）短期与长期影响“租金控制” 支持者认为，控制租金能帮助稳定租户生活，防止家庭因租金上涨而被迫搬迁。然而，斯坦福大学经济学教授 Rebecca Diamond 的研究表明，长期来看，租金控制可能导致整体住房供应减少和租金上升。例如，1994 年旧金山扩大租金控制后，高价值社区房东倾向于买断租户、拆除房屋并重新开发，租赁市场可用住房数量减少 6%，全市租金水平反而上升了 5.1%。（二）租户受益与代价留在租金管制住房中的长期租户能节省租金，但这往往是以其他非租金管制住房租户支付更高租金为代价。长期租户在 1995 年至 2012 年期间累计节省相当于 119,837 美元租金，而频繁搬家的租户则节省 41,121 美元。五、33 号提案的未来：风险与机会并存（一）不确定性引发讨论33 号提案带来的不确定性引发加州选民对其未来影响的广泛讨论。加州现行全州租金稳定法于 2019 年通过，规定年租金涨幅上限为 5% 加上通货膨胀，但不得超过 10%，并将于 2030 年到期。（二）不同观点的碰撞Ben Metcalf 认为让城市各自为政可能导致租金管控政策极端化，对租户和房东都不利，质疑当前州法律是否真的糟糕到需要冒险改变。反对者担心放开地方政府管控权会削弱州政府推动建设可负担住房的能力，导致部分城市滥用自由，设定过低租金上限吓退房地产开发商。但支持者认为，在当前租金高企、无家可归问题严重的背景下，33 号提案或许是一个值得一试的解决方案。（三）对未来的影响尽管各方意见不一，选民的选择将极大决定加州未来住房政策走向。即使 33 号提案本次未能通过，类似提案也可能在未来再次成为议题。

美国商务部在周四公布的数据表明，美国 9 月的新屋销售创下了超过一年的新高，而且超出了预期。这背后的原因，一方面是在按揭贷款利率下滑的时候，房地产买家对住房建筑商所提供的进一步购房激励措施做出了积极回应；另一方面，当月按揭贷款利率处于近期的低谷，这也对新屋销售起到了提振作用。从具体的数据来分析，美国 9 月新屋销售年化户数达到了 73.8 万，而预期是 72 万，8 月的前值为 71.6 万。从环比情况来看，9 月新屋销售环比上涨了 4.1%，预期仅为上涨 0.6%，8 月前值则是环比下跌 4.7%。再看新屋销售的价格，9 月新屋销售的中位数价格与一年前相比几乎没有变化，为 42.63 万美元。不过，即便如此，这一价格仍然比 2019 年底高出了大约 30%。从地区分布来看，9 月南部地区的新屋销售攀升到了 2021 年 4 月以来的最高水平，东北部地区的销售也有所回升。但是，我们需要注意的是，新屋销售的这种回暖现象可能只是暂时的。美国的按揭贷款利率在 9 月曾一度跌到了两年来的最低点，但随后由于就业市场和通胀数据的表现，增强了人们对美联储将采取更渐进的方式降息的预期，所以按揭贷款利率已经从 9 月的低点明显回升。由于美国的住房负担能力接近历史低点，房屋建筑商一直在推出价格折扣或者按揭贷款利率补贴等激励措施，以此来推动房屋销售。本周，总部位于亚特兰大的建筑商 PulteGroup Inc. 在季度财报电话会议上就表示，今年剩余的时间里仍然需要更多的激励措施。在新冠疫情复苏期间加大建设力度之后，当前建筑商正在努力出售那些徘徊在创纪录水平附近的库存。9 月份的新房供应量增长了 0.4%，达到了 2008 年以来的最高水平。美国房地产行业已经开始展望关键的春季销售旺季。美国住宅建筑商协会（NAHB）发布的建筑商信心指数在 10 月份达到了四个月以来的最高水平，其中部分原因就是按揭贷款利率有望降低。我们要知道，新屋销售大约占美国房屋销售的 10%，是在签订合同的时候就被计算在内的，与成屋销售相比，它是反映美国房地产市场走势的一个领先指标。不过，新屋销售的每月数据波动是比较大的。上一日公布的成屋销售数据显示，美国 9 月成屋销售总数年化降至 384 万户，创下了约 14 年的新低，房价同比上涨 3%，库存继续攀升。潜在购房人都在期待按揭贷款利率能够进一步下跌以及出现更吸引人的房价。