根据巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦公司最新发布的二季度财报，该公司新持仓美国两家大型住宅建筑商 Lennar 和 D.R. Horton 的股票，其中新持仓Lennar公司股票价值8亿美元，新持仓D.R. Horton公司股票价值为1.9亿美元，对两家公司合计投资近10亿美元。在该消息披露后，Lennar和 DR Horton的股价随即双双上涨。至8月底Lennar股价较年初上涨逾7.04%，而D.R. Horton 股价则较年初上涨23.13%。Realtor.com高级经济学家Joel Berner表示：“伯克希尔·哈撒韦投资房地产建商，增强了人们对美国新房供应的信心。美国正面临近400万套住房短缺，唯一的解决办法就是有人建造这些住房。此举表明人们对房地产市场将反弹并支撑新房销售的乐观态度，也有助于建筑商继续向美国购房者提供价格合理的住房。”由于长期受高利率影响，8月份房屋建筑市场人气低迷。“可负担能力仍然是房地产市场面临的最大挑战，买家在等待抵押贷款利率下降才能继续购房，”全美住宅建商协会NAHB主席Buddy Hughes表示。“建筑商也在努力应对供应方面的阻力，包括土地开发和房屋建设相关的不利监管政策。”伯克希尔·哈撒韦对房屋建筑商的投资或许表明，该公司长期押注美国住房市场，当前市场不利因素（例如可负担能力问题和高利率等）只是暂时性的。鉴于美国持续面临住房短缺，该公司或许正在为未来市场需求反弹做好准备。Joel Berner表示：“当前房地产市场放缓主要是抵押贷款利率高企造成的，许多人希望利率能尽快回落。随着融资成本降低，我们有望看到更多原本因可负担能力受限而被迫观望的购房者能够购房。”他补充道：“近几个月来房屋建筑商的股票表现良好，因此这似乎是一项明智且及时的投资。”伯克希尔·哈撒韦公司季度报告中披露的其他新持股公司包括钢铁制造商Nucor Corporation价值9.57 亿美元的股票，以及保险巨头联合健康集团价值16亿美元的股票。伯克希尔·哈撒韦公司此前在住宅建筑行业拥有丰富的投资经验，曾收购美国最大的建筑商之一Clayton Homes，该公司现已发展成为伯克希尔·哈撒韦投资组合中的重要组成部分。Clayton Homes专注于提供可负担的住房选择，包括预制房屋、模块化房屋和现场建造房屋。伯克希尔·哈撒韦公司于2003年以17亿美元收购了Clayton Homes。参考信息来源：https://www.realtor.com/news/trends/warren-buffett-berkshire-hathaway-lennar-horton/

达拉斯-沃斯堡地区的就业机会继续以稳健的速度增长，侧面反映在关税和通胀带来双重经济阻力的情况下，德州和全美经济的韧性。根据美国劳工部周五公布数据，5月份全美新增非农就业岗位13.9万个，虽较上月略有下降，但好于预期，因关税政策的反复提升了经济增长不利因素。全美失业率稳定在4.2%左右。 与此同时，达拉斯-沃斯堡地区劳动力市场一如既往地强劲，该地区 4 月份的失业率为 3.5%，远低于德州整体4.1% 的失业率。总体而言，达拉斯联邦储备银行预测今年德州的就业增速为1.7%，这得益于专业和商业服务、建筑业及制造业的增长。事实上，根据建筑供应公司Twisted Nail的数据，德州每年仅在商业建筑上就投入近900亿美元。这意味着五年内商业建筑总投资增长约117%，支撑了达拉斯地区的房地产市场增长。根据达拉斯联储的数据，达拉斯-沃斯堡地区的失业率仍然处于历史低位，与圣安东尼奥、埃尔帕索和奥斯汀等其他大都市区相比，该地区的失业率最低。总体而言，该地区的经济繁荣发展抵消了零售和运输等其他行业的裁员。德州劳动力委员会表示，尽管经济充满不确定性，但德州的劳动力市场却没有流失太多就业，就业总数和劳动力规模均创下纪录。截至4月（最新可用数据），该州非农就业岗位增加了21.5万个，远超全美的增速。根据德州就业中心（TWC）的数据显示，同比来看，增长最快的行业包括建筑业、金融服务业以及私立教育/医疗服务业。达拉斯-沃斯堡地区仍然是德州就业岗位最集中的地区，在该州近1600万的劳动力中，有超过450万人在这里就业。随着德州逐渐被誉为“总部的总部”，大大小小的公司纷纷迁往该地区，以期从其增长潜力中获益。科技和金融一直是达拉斯-沃斯堡地区经济繁荣发展的推动力，科技公司Fiberlight 上个月宣布将总部迁至普莱诺，以便更靠近“其运营核心”。参考信息来源：https://www.dallasnews.com/business/jobs/2025/06/06/jobs-report-d-fw-labor-market-keeps-growing-in-face-of-headwinds/

根据美国人口普查局的住房空置率调查(HVS)数据，2025 年第一季度全美房屋自有率降至65.1%，为 2020 年第一季度以来的最低水平。由于抵押贷款利率上涨和住房供应紧张，住房可负担能力处于数十年来的最低水平。与2004 年 69.2% 的峰值相比，房屋自有率下降了 4.1 个百分点，且低于25 年平均水平 66.3%。过去一年，除65 岁及以上年龄段群体外，几乎所有年龄段的房屋自有率均出现下调。在年轻家庭中，2025 年第一季度 35 岁以下人群的房屋自有率与一年前相比下降1.1%，为36.6%，这一比例为过去6 年的最低水平。这个年龄段对抵押贷款利率和入门级住房库存特别敏感。35-44 岁和 55-64 岁年龄段也出现了类似的下降，其房屋自有率分别从 61.4% 下降至60.3% ，及从76.3% 下降到 75.2%。45-54 岁户主的房屋自有率从 70.8% 略有下降，至 70.6%。相比之下，65 岁及以上人群的房屋自有率则小幅上升，从 78.7% 上升到 79%。2025年第一季度，全美出租房屋空置率升至7.1%，在经历了数年的租赁市场紧俏后，已恢复到疫情前的水平。与此同时，自住房屋自住空置率保持在1.1%，接近该调查67年来最低水平的0.7%。以住房存量为基础的HVS数据显示，2025年第一季度，全美家庭总数从一年前的1.31亿户增至1.322亿户，主要源于租房家庭数量（增加120万户）和自住家庭数量（增加10.6万户）的增长。参考信息来源：https://eyeonhousing.org/2025/04/homeownership-rate-dips-to-five-year-low/

根据美国人口普查局最新数据，2023年至2024年间，全美387个大都会区的人口总量增加了近320万（增速1.1%），略高于同期全美人口增速（1%）（图1）。截至2024年7月1日，近2.94亿人（约占美国总人口的86%）居住在各大都会区。不断变化的人口增长趋势全美范围内多数大都会区人口均出现增长，2023年至2024年间这一比例约为88%，这一数字高于2020年至2021年疫情高峰期间的64%水平，当时许多地区人口出现负增长，导致全美人口整体增长放缓。疫情期间，国际净移民减少，以及国内净移民数量减少近20万人，也抑制了大都会区的整体人口增长。由于近期国际净移民数量增加以及人口自然正增长，大都会区的人口增速有所加快，上述趋势变化抵消了部分大都会区人口迁出的数量。部分大都会区人口增长反弹虽然近十年来一些大都会区的人口稳步增长，但亦有部分大都会区经历了趋势逆转，原本人口外流的大都会区现在开始出现反弹。以New York-Newark-Jersey City（NY-NJ）都会区为例，在疫情高峰期该都会区人口流失近27.7万。但此后反弹，在2023年至2024年间成为全美人口增长最快的都会区，新增人口超过21.3万，总人口约为1990万。人口增长主要源于国内净移民数量的减少和国际净移民数量的增加。全美其他一些大都会区也经历了增长趋势逆转（表1和表2），如 Los Angeles-Long Beach-Anaheim（CA) 地区疫情高峰期流失超过21.4万人，但2023年至2024年间人口增长超4.1万人。Chicago-Naperville-Elgin（IL-IN) 地区在疫情期间流失约12.7万人后（20-22），在2022-2024年新增约9.9万人。阳光地带人口增长仍占绝对优势部分美国南部及西部地区的大都会区在2023年至2024年间成为热点地区，其人口增量及增速百分比（图2）均大幅增长。德州为全美人口第二大州，总量超过3100万，在2023-2024年间该州新增人口约56.3万人，增量全美第一。其主要都会区人口在此间人口大幅增加，其中包括：Dallas-Fort Worth-Arlington地区，新增人口近17.8万人，增量全美第三；Houston-Pasadena-The Woodlands地区，新增人口超19.8万人，增量仅次于New York-Newark-Jersey City,全美排名第二；Austin-Round Rock-San Marcos 地区新增人口超5.8万，增幅为2.3%，不论人口增量或增速均处于全美各大都会区领先低位。此外，佛罗里达、南卡及北卡在此期间人口也呈现快速增长趋势。如佛罗里达州在2023年至2024年间新增人口超46.7万，该州多个大都会区也是全美增量最大、增速最快的都会区之一。其中包括：Ocala人口增速4%，为全美增速最快的都会区；Panama City-Panama City Beach人口增速3.8%，为全美人口增速第二快的都会区；Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach 及Orlando-Kissimmee-Sanford人口增量也排名领先，分别增加了约12.3万人和约7.6万人。西部地区，Phoenix-Mesa-Chandler（AZ）人口持续增长，2023至2024年间人口增长近8.5万。同样, Riverside-San Bernardino-Ontario（CA)地区也一直是人口增量最多的地区之一，人口增长近4万。上述两个地区均为全美人口增量最大的都会区之一。如果从城市人口增速（人口规模2万以上）来看，南部阳光地带占据绝对优势。在2023-2024年间，全美人口增速最快的15个城市中，有近90%位于阳光地带。德州占据其中7席，其中Princeton（+30.6%） 及Fulshear（+26.9%） 排名第一及第二。Celina（+18.2%） 及 Anna（14.6%） 位列四、五名。说明：2023年-2024年间具体指2023年7月1日-2024年7月1日间；参考信息来源：https://www.census.gov/newsroom/press-releases/2025/vintage-2024-popest.html

近期《商业新闻》（Business Wire，伯克希尔哈撒韦旗下企业）对Wan Bridge 基于人工智能（AI）技术的智慧建造创新及不断扩大的德州业务版图进行了报道，在此翻译相关报道供各合作伙伴及投资者参考，原文链接见文末。2025年定制型长租别墅行业(BTR）的领军企业Wan Bridge正在全力以赴，打造基于人工智能(AI)的智慧建造标准，并深刻理解这一变革对德州地产开发领域的深远影响。3月12日《商业新闻》休斯顿，行业领先的定制型长租别墅 (BTR) 开发商和运营商---Wan Bridge，自豪地发布五个重要新项目，进一步巩固其在德州长租别墅行业（SFR）的快速增长和战略扩张。Wan Bridge 因其前瞻性的愿景而备受赞誉，其基于人工智能的智慧建造方法被多家合作伙伴所青睐，这一方式可持续为快速增长的德州住宅市场开发并提可负担住房。（WB 休斯顿 Eldridge Tower 长租别墅社区）Wan Bridge首席执行官兼联合创始人Ting Qiao表示：“利用先进的人工智能工具显著提高了我们的项目管理能力，使我们能够交付卓越品质、成本可控和按时竣工的项目，巩固了我们在定制型长租别墅(BTR)领域的行业领先地位。”“正因为如此，我们的收购战略目前已扩展到包括战略总承包项目，并帮助我们的建筑专家与 Watermark 等优质合作伙伴建立联系。”Wan Bridge与 Watermark 合作，获得了两个总承包项目。此次合作彰显了Wan Birdge对卓越品质、及时交付和创新施工方法的追求。Watermark 的方案以精准和可靠著称，而Wan Bridge专有的人工智能技术则进一步增强了该方案的效果。事实证明，这些技术对于优化项目进度和预算、确保项目高效执行至关重要。Wan Bridge 与 Watermark 合作的两个总包项目包括：Canvas on Founders Hill in FulshearCanvas at Midlothian此外，Wan Bridge集团还自豪地发布了另外三个项目，标志着该公司继续致力于在德州不同市场扩建现有社区或开发新社区。这些项目包括：Cadia At Lago Mar in Texas CityAudra Townhomes II in DentonEldridge Tower in Houston（WB Denton Audra Townhomes 长租别墅社区）Wan Bridge 建筑运营高级副总裁 Derrick Hughes 表示：“AI 对 Wan Bridge 至关重要，因为它可以帮助我们预测和解决潜在的进度延误、发现缺陷并主动通知供应商。这项技术使我们能够保持高效的项目施工进度，即使在其他人面临挑战时也能持续发展。”利用人工智能建筑技术（包括照片和无人机分析）预测施工进度的潜在延误或趋势仅仅是个开始。Wan Bridge的这些最新开发项目体现了我们致力于创新、品质和德州各地社区开发。凭借不断扩大的产品组合和战略合作伙伴关系，Wan Bridge始终走在提供以技术为驱动、以住户满意度为核心的高品质住房解决方案的前沿。（WB 休斯顿 Pradera Oaks长租别墅社区）报道原文链接：https://www.businesswire.com/news/home/20250312098923/en/Wan-Bridge-Expands-Texas-Footprint-with-Five-New-Projects

根据Redfin Estimate分析数据，2024年全美住宅市场总市值将增加2.5万亿美元，达到49.7万亿美元。从涨幅百分比来看，2024年全美住宅市场总市值同比增长5.2%。这是自2019年以来的最低年度涨幅，也是自2011年以来的增速第二低。全美住宅市场总市值在过去十年中翻了一倍多，从2014年的23万亿美元增长至2024年底的49.7万亿美元。2024年纽约州北部主要城市房屋市值增幅最大2024年东北部各大城市的住宅市值涨幅最大，其中纽约州北部的Albany和Rochester涨幅最为显著。Albany的总市值上涨11.3%，突破1000亿美元大关（1107亿美元），而Rochester的总市值上涨11.2%，达到1243亿美元。市值上涨的原因可能是该地区挂牌销售房屋有限从而推高了房价，在美国所有主要大都市中，Rochester的待售库存去化周期最短，而Albany则排在第八。新泽西州纽Albany的住宅市值上涨11.1%至4108亿美元，而纽约州北部的另一个城市Buffalo上涨11%至1078亿美元。康涅狄格州的Hartford（上涨10.6%至1400亿美元）则排名第五。Redfin研究了全美人口排名前100的都会区，并在研究中纳入了拥有足够数据的95个都会区。其中只有三个都会区的住宅总市值出现下降，佛州Cape Coral下降2.9%至1995亿美元。其次是佛州North Port(下降1.1%至2470亿美元)和夏威夷的Honolulu(下降0.4%至2798亿美元)。2024年，佛州的房地产市场面临多重阻力。疫情推动的建设热潮增加了住房供应，而与此同时，可负担能力下降买家需求放缓。除了这些影响因素之外，自然灾害（包括10月份的强飓风）导致保险成本上升，并加剧了买家对气候问题的担忧。千禧一代拥有全美住宅总市值的20%千禧一代目前持有的住宅总市值占全美20%以上，同比增长18.8%，在2024年第三季度达到9.7万亿美元（最新可用数据）。（注：美联储将1981年或以后出生的人定义为千禧一代。）千禧一代持有住宅市值增长的因素有多种，其中包括他们是人口最多的一代人，并且已经达到了一定的年龄和拥有一定的财务实力，为购房市场的主力军。千禧一代的住宅总市值增长速度几乎是婴儿潮一代的四倍，婴儿潮一代的住宅总市值增长了5.2%，达到19.8万亿美元。婴儿潮一代仍占全美总市值的41.1%，是所有世代中占比最大的群体。X世代拥有的房屋市值上涨4.6%至14.1万亿美元，而沉默一代的房屋市值下跌3.7%至4.6万亿美元。农村地区房屋市值增速连续第七年超过市区及市郊乡村地区房屋市值增速连续第七年超过市区及市郊，同比上涨6.4%至8.1万亿美元。城市地区房屋总市值上涨4.9%至10.6万亿美元，而市郊房屋总市值上涨5.1%至30.8万亿美元。全美市郊有大约5900万套房屋，而城市地区有2300万套房屋，乡村地区有2200万套房屋。参考信息来源：https://www.redfin.com/news/housing-market-value-december-2024/

全美领先的在线房地产服务提供商、新闻集团News Corp旗下子公司 Realtor.com 2月6日宣布将其公司总部从加利福尼亚州圣克拉拉迁至德克萨斯州奥斯汀。通过此次搬迁，该公司已将奥斯汀作为其首选招聘地点，并致力于其德州团队和业务的长期发展。（新闻集团CEO Robert Thomson, 德州州长 Abbott 及Realtor.com CEO Damian Eales，Source：Realtor.com）在过去的几年里，Realtor.com 通过招聘、众多慈善活动支持当地社区以及其位于奥斯汀的实习计划培养新人才，对其在奥斯汀业务进行投资，该公司计划在奥斯汀总部进一步对人才发展进行投资。"奥斯汀及德州拥有强大且不断增长的人储备、他州无法比拟的住房需求增长及强劲经济、理想的生活方及可负担的生活成本、广泛的技术和学术社区，城市充满活力且位于经济繁荣的德州中心。没有比这更好的地方让我们称之为家了，“Realtor.com 首席执行官 Damian Eales 说。”在未来几年，我们致力于通过招聘优秀的本地人才和为德州带来新员工来扩大我们的影响力。”（Realtor.com 奥斯汀总部，Source：Realtor.com）“在美国经济复兴之际，将 Realtor.com 设在德州使我们的公司处于创新和灵感的中心。我们很自豪能落户于于一个了解企业在为个人成长、职业成功和社区成就提供机会方面所发挥关键作用的州。我们在奥斯汀的投资是对美国梦的首付。”Realtor.com 的母公司新闻集团首席执行官罗伯特·汤姆森 （Robert Thomson） 说。“我们很自豪地欢迎 Realtor.com 将公司总部迁到奥斯汀，因为他们扩大了在德州的业务，以及推动我们州不断增长的房地产市场，”州长格雷格·阿博特 （Greg Abbott） 说。“由于我们无与伦比的商业环境，没有公司或个人所得税，以及我们高技能、年轻和多元化的劳动力，德州是 Realtor.com 的理想之地。像 Realtor.com 这样的公司找到了一个家，在那里他们可以自由地发展业务并更好地为员工和客户服务。通过共同努力，我们将为 Realtor.com 及其员工提供在我们伟大德州蓬勃发展的自由。（特斯拉奥斯汀超级工厂）奥斯汀受益于从大流行期间开始并持续至今的科技企业迁徙热潮，尤其是以前位于加利福尼亚的公司。最值得一提的是，与埃隆马斯克有关联或由埃隆马斯克创立的公司做出了搬迁，包括 SpaceX、特斯拉和 X（前身为 Twitter）。Oracle 和 Palantir Technologies 也已从加利福尼亚搬迁至奥斯汀。虽然 Google、Facebook 和 Apple 的总部仍设在旧金山地区，但在奥斯汀也有很强的影响力。参考信息来源：https://mediaroom.realtor.com/2025-02-06-Realtor-com-R-Makes-Austin,-Texas-Its-New-Headquarters#assets_all

“Y'all Street”（德州版Wall Street）阵容变得更强大了。（Source：Dallas Morning News）纽约证券交易所（New York Stock Exchange）2月12日周三宣布，将把其芝加哥分部迁至达拉斯（Dallas），并注册更名为NYSE Texas。加入计划中的德州证券交易所（Texas Stock Exchange）和纳斯达克（Nasdaq）的行列，成为达拉斯“Y'all Street”这快速增长金融中心的重要参与者。德州州长格雷格·阿博特 （Greg Abbott） 在周三的一份新闻稿中赞扬了这一举措。“德克萨斯州是美国最强大的经济体，现在我们将成为美国的金融之都，”阿博特说。“随着纽约证券交易所在德克萨斯州设立分部开展业务，我们将扩大我们在全美的金融实力，并巩固我们伟大德州在全球舞台上作为经济强州的地位。”（Source：Fox Business）纽约证券交易所和纳斯达克压倒性地成为全球两大证券交易所，总市值约为 60 万亿美元。设立纽交所德州分部的公告是在拟议中的德克萨斯证券交易所之后发布的。该交易所公布了一个领导团队，其中包括前州长里克·佩里（Ricky Perry）和前达拉斯联邦储备委员会主席理查德·费舍尔（Richard Fisher）等知名人士。纽约证券交易所集团总裁林恩·马丁 （Lynn Martin） 在一份新闻稿中表示，德州拥有最多的纽交所上市公司，并称德州是“营造亲商氛围的市场领导者”。马丁说，该州的上市公司市值超过 3.7 万亿美元。与此同时，有 200 多家总部位于德克萨斯州的公司在纳斯达克上市，市值约为 1.3 万亿美元。（Source：NYSE）德州大学达拉斯分校（University of Texas-Dallas）会计系助理教授基尔蒂·辛哈（Kirti Sinha）说，该州长期以来一直是大公司的大本营，尤其是达拉斯。Sinha 说：“许多金融机构的总部都设在这里，还有更多公司搬到这里，这主要是因为州长一直在推动更优惠的税收政策和更有利的监管要求。阿博特推动使德州成为一个对商业更友好的州，包括在他上任的第一年与立法者合作，将该州的特许经营税全面削减 25%。德州也没有企业所得税及个人所得税，并为公司搬迁提供激励措施。参考信息来源：https://www.keranews.org/business-economy/2025-02-12/new-york-stock-exchange-texas-yall-streethttps://www.dallasnews.com/business/banking/2025/02/13/the-nyse-just-made-yall-street-more-crowded-in-dallas-but-heres-how-texas-can-benefit/

（WB 休斯顿 Mason Creek 项目）2024年长租别墅SFR及定制型长租别墅BTR 市场虽然面临挑战，但基本面依然稳健，市场整体表现良好。SFR/BTR 行业在疫情爆发后受居家学习、办公和人口迁徙新模式的影响（从一线门户城市迁至低生活成本、低人口密度的美国南部阳光地带城市），叠加疫情期间开发供给的放缓及房价、购房成本的快速上涨，上述综合因素推动SFR/BTR市场发展迅速，表现创历史最佳水平。根据John Burns 数据，2021-2022年期间全美长租别墅的加权平均租金涨幅多数处于2位数的水平，其中在2022年一季度全美长租别墅加权平均新签租约租金涨幅更是达14.1%的高位。此外入住率长期维持满租状态（商业地产入住率达到95%即认为是满租），2021年全年全美长租别墅加权平均入住率在97%的水平以上，其中在2021年二季度达到98%的高位水平。（WB 休斯顿 Bluewater at Balmoral 项目）但随着市场供应的增加，包括SFR/BTR供给量，全美新房二手房供给量和公寓供给量三者均有明显增长。至2024年三季度SFR挂牌出租量同比增长了21%，BTR竣工交付量2023年全年竣工量5万+套，2024年前三季竣工量超7万+套。虽然BTR的竣工量有明显增长，但与全美历史平均每年150万套新屋供给量相比所占比例仍然较小。随着2023年美联储开启降息周期，之前的高抵押贷款利率锁定效应有一定程度释放，在住宅市场销量占主导地位的二手房库存在11月份达113万套，同比上涨17.7%。虽然新房占住宅市场总销量的比例较小，历史平均10%左右。但其在11月份库存达49万套，同比增长8.9%。对租赁市场影响最大的莫过于公寓市场，在疫情期间由于住房供给短缺加上住房建设成本上涨，公寓开发量猛增，导致目前公寓供应量处于数十年来的高峰，对租赁市场造成了一定压力，包括长租别墅市场 SFR/BTR。根据John Burns数据，至2024年上半年，全美公寓在建量达97.85万套，获批建筑许可但尚未开工量为12.41万套（图一）。在2024年三季度公寓交付量达17万套，同比上涨19%。在至三季度的过去12个月内，公寓交付总量达54.8万套，同比上涨60%。预期至2025年上半年，公寓的交付量将见顶并持续对租赁市场造成压力（图二）。（图一，Source：John Burns）（图二，Source：John Burns）虽然市场面临诸多挑战，长租别墅市场租金增速及入住率虽有所放缓，但由于基本面依然稳健，整体表现依然稳健。至2024年三季度，长租别墅全美新签租约加权平均租金同比上涨4.3%，续签租约及混合租金同比均增长4.3%。入住率全美加权平均仍维持96%的高位水平（图三及图四）。（图三,Source：John Burns）（图四,Source：John Burns）驱动长租别墅市场依旧表现稳健的因素包括：美国住宅市场的长期累积缺口，美国人口的持续增长，美国年轻一代生活方式的改变及抵押贷款利率仍维持高位购房可负担性低等。2008年的次贷危机对住宅市场造成了重创，大批中小开发商退出市场，大型开发商缩减业务，新屋供给量严重收缩不能满足新组建家庭增长的需求，直到2020年前后才恢复至历史平均年新屋供给量。由于不同机构的数据统计口径不一，得出的缺口数据不一，但住宅市场供给短缺认同一致。全美房地产经纪人协会（NAR）统计的短缺量为550万套，房地美（Freddie Mac）的统计缺口为380万套，Zillow的统计缺口为450万套。而John Burns的统计缺口相对更保守，最新数据为180万套，其中租赁住房缺口69.1万套，销售住房缺口57.3万套（图五）。（图五,Source：John Burns）美国为主流移民国家，虽然自然人口增长如同其他发达国家一样处于低水平，但叠加每年大量国际移民迁入，导致人口增长仍维持相对较高水平，人口持续维持相对高水平增长业务房地产市场带来了。根据美国人口普查局 U.S. Census发布的最新年度人口增长预测，在2024年（2023年7月1日至2024年6月30日）美国常住人口增长了 3,304,757 人，人口总量达340,110,988 人。人口增长率为 0.98%，是自 2001 年 创下0.99% 增长率以来的最高增长水平（图六）。从人口净增量来看，德克萨斯州的人口增量最大，增长了562,941 人。其次是佛罗里达州排名第二，人口增量467,347 人。加利福尼亚州人口增量排名第三，新增人口232,570 人。（图六,Source：NAHB）此外目前全美30年抵押贷款利率仍维持高位水平，对住房可负担性造成了巨大挑战，挤压大批潜在购房者转向租赁市场，特别是年轻的千禧一代和Z世代，住房可负担挑战叠加生活方式和观念的转变，促使这一住房市场的消费主力转向租房。据John Burns数据，同一入门级独栋别墅在2021年7月，每月购房的月供成本和租房成本几乎相同，但是在2024年10月由于房价和抵押贷款利率上涨，每月购房月供成本比租房多花费1091美元（图七）。（图七,Source：John Burns）再者美国年轻一代生活方式的改变也是一个主要驱动因素。Entrata 最近的一项调查发现，在大型公寓社区中，41% 的租房者表示他们的美国梦与拥有房屋无关，20% 的人预计会成为终身租房者，比 2021 年增加了 33%；23% 的租房者喜欢租房给他们带来的位置灵活性，17% 的租房者喜欢不受抵押贷款束缚的财务灵活性；选择租房是一种新兴的全美性趋势，随着越来越多的美国人做出符合他们生活方式的住房决定，这种趋势已经引起了公众的关注。这批新的租房者不太注重成本，相反他们优先考虑提供便利并具有为他们的生活增加灵活性便利设施的住房。近年来，选择租房者的数量和影响力都有所增加，从而推动了对长租别墅 （Single Family Renta）、定制型长租别墅 （Build to Rent） 社区和其他类型的多户住宅房地产的需求。（WB 达拉斯大学城学生公寓 项目）从机构投资角度来看，2024年虽然利率成本维持高位，但仍有大型机构对长租别墅市场进行大宗交易。其中包括：Blackstone黑石集团35亿美元私有化Tricon、博枫9.5亿美元收购长租别墅机构机构Divvy Homes、以及Bain贝恩资本，Pretium (房地产私募），高盛，Invitation Homes, Sekisui House 等多家全球头部机构相继收购长租别墅类资产。基于上述因素，虽然目前长租别墅市场面临供给增加和大量公寓入市带来竞争，但长租别墅市场基本面仍稳健，预期未来三年租金增长仍将维持3%-5%的合理水平，入住率虽有小幅回落，但仍将维持在93%-95%的长期平均水平区间。

（特斯拉奥斯汀超级工厂，Source: The Business Journal)1月30日Tesla特斯拉发布了年度财务报告，尽管其在美国境内的收入高达 23 亿美元，但特斯拉利用各种规则合法进行税务筹划规避税务负担，在 2024 年其缴纳的联邦所得税为零。此外特斯拉已迁至德州，而德州没有州企业和个人所得税，又为特斯拉带来了另一巨大税收优势。在过去三年中，特斯拉报告了108 亿美元的美国境内收入，但只缴纳了 4800 万美元的联邦企业所得税，使其实际税率仅为 0.4%，远低于规定的 21% 公司所得税率，而美国工人支付的平均联邦所得税税率为13.3%。特斯拉通过加速折旧获得 5 亿美元免税额、高管股票期权扣除获得2.5 亿美元免税额和未指明的美国税收抵免获得3 亿美元免税额。（Elon Musk, source: The New Yorker)特斯拉还使用过去的亏损抵消其当年的利润，这是一种常见的公司税收策略，允许公司通过将以前的亏损应用于当期收益来减少应税收入。大公司经常使用这种会计策略来延迟或避免纳税，即使它们利润丰厚。特斯拉等类似公司受益于特朗普政府与2017年颁布的《减税和就业法案》，该法案将公司税率从 35% 降至 21%，并扩大了帮助公司减少应税收入的扣除额。此外共和党人现在正在推动将公司税率进一步降低到15%，这将使特斯拉这样的大公司能够支付更少的税款，同时可能会提高对低收入美国群体的税负。特斯拉过去三年联邦企业所得税税率为0.4%，而普通工人支付的平均联邦所得税税率为13.3%。埃隆·马斯克 是世界首富，净资产超过 4000 亿美元，他缴纳的税率比许多美国工人阶级要低。基于股票的薪酬和避税策略，使像马斯克这样的亿万富翁通常很少甚至根本不为他们的实际财富缴纳所得税。参考信息来源：https://itep.org/tesla-reported-zero-federal-income-tax-in-2024/https://www.nationofchange.org/2025/01/31/tesla-paid-zero-federal-income-tax-in-2024-while-gop-pushes-more-corporate-tax-cuts/