“Y'all Street”（德州版Wall Street）阵容变得更强大了。（Source：Dallas Morning News）纽约证券交易所（New York Stock Exchange）2月12日周三宣布，将把其芝加哥分部迁至达拉斯（Dallas），并注册更名为NYSE Texas。加入计划中的德州证券交易所（Texas Stock Exchange）和纳斯达克（Nasdaq）的行列，成为达拉斯“Y'all Street”这快速增长金融中心的重要参与者。德州州长格雷格·阿博特 （Greg Abbott） 在周三的一份新闻稿中赞扬了这一举措。“德克萨斯州是美国最强大的经济体，现在我们将成为美国的金融之都，”阿博特说。“随着纽约证券交易所在德克萨斯州设立分部开展业务，我们将扩大我们在全美的金融实力，并巩固我们伟大德州在全球舞台上作为经济强州的地位。”（Source：Fox Business）纽约证券交易所和纳斯达克压倒性地成为全球两大证券交易所，总市值约为 60 万亿美元。设立纽交所德州分部的公告是在拟议中的德克萨斯证券交易所之后发布的。该交易所公布了一个领导团队，其中包括前州长里克·佩里（Ricky Perry）和前达拉斯联邦储备委员会主席理查德·费舍尔（Richard Fisher）等知名人士。纽约证券交易所集团总裁林恩·马丁 （Lynn Martin） 在一份新闻稿中表示，德州拥有最多的纽交所上市公司，并称德州是“营造亲商氛围的市场领导者”。马丁说，该州的上市公司市值超过 3.7 万亿美元。与此同时，有 200 多家总部位于德克萨斯州的公司在纳斯达克上市，市值约为 1.3 万亿美元。（Source：NYSE）德州大学达拉斯分校（University of Texas-Dallas）会计系助理教授基尔蒂·辛哈（Kirti Sinha）说，该州长期以来一直是大公司的大本营，尤其是达拉斯。Sinha 说：“许多金融机构的总部都设在这里，还有更多公司搬到这里，这主要是因为州长一直在推动更优惠的税收政策和更有利的监管要求。阿博特推动使德州成为一个对商业更友好的州，包括在他上任的第一年与立法者合作，将该州的特许经营税全面削减 25%。德州也没有企业所得税及个人所得税，并为公司搬迁提供激励措施。参考信息来源：https://www.keranews.org/business-economy/2025-02-12/new-york-stock-exchange-texas-yall-streethttps://www.dallasnews.com/business/banking/2025/02/13/the-nyse-just-made-yall-street-more-crowded-in-dallas-but-heres-how-texas-can-benefit/

（WB 休斯顿 Mason Creek 项目）2024年长租别墅SFR及定制型长租别墅BTR 市场虽然面临挑战，但基本面依然稳健，市场整体表现良好。SFR/BTR 行业在疫情爆发后受居家学习、办公和人口迁徙新模式的影响（从一线门户城市迁至低生活成本、低人口密度的美国南部阳光地带城市），叠加疫情期间开发供给的放缓及房价、购房成本的快速上涨，上述综合因素推动SFR/BTR市场发展迅速，表现创历史最佳水平。根据John Burns 数据，2021-2022年期间全美长租别墅的加权平均租金涨幅多数处于2位数的水平，其中在2022年一季度全美长租别墅加权平均新签租约租金涨幅更是达14.1%的高位。此外入住率长期维持满租状态（商业地产入住率达到95%即认为是满租），2021年全年全美长租别墅加权平均入住率在97%的水平以上，其中在2021年二季度达到98%的高位水平。（WB 休斯顿 Bluewater at Balmoral 项目）但随着市场供应的增加，包括SFR/BTR供给量，全美新房二手房供给量和公寓供给量三者均有明显增长。至2024年三季度SFR挂牌出租量同比增长了21%，BTR竣工交付量2023年全年竣工量5万+套，2024年前三季竣工量超7万+套。虽然BTR的竣工量有明显增长，但与全美历史平均每年150万套新屋供给量相比所占比例仍然较小。随着2023年美联储开启降息周期，之前的高抵押贷款利率锁定效应有一定程度释放，在住宅市场销量占主导地位的二手房库存在11月份达113万套，同比上涨17.7%。虽然新房占住宅市场总销量的比例较小，历史平均10%左右。但其在11月份库存达49万套，同比增长8.9%。对租赁市场影响最大的莫过于公寓市场，在疫情期间由于住房供给短缺加上住房建设成本上涨，公寓开发量猛增，导致目前公寓供应量处于数十年来的高峰，对租赁市场造成了一定压力，包括长租别墅市场 SFR/BTR。根据John Burns数据，至2024年上半年，全美公寓在建量达97.85万套，获批建筑许可但尚未开工量为12.41万套（图一）。在2024年三季度公寓交付量达17万套，同比上涨19%。在至三季度的过去12个月内，公寓交付总量达54.8万套，同比上涨60%。预期至2025年上半年，公寓的交付量将见顶并持续对租赁市场造成压力（图二）。（图一，Source：John Burns）（图二，Source：John Burns）虽然市场面临诸多挑战，长租别墅市场租金增速及入住率虽有所放缓，但由于基本面依然稳健，整体表现依然稳健。至2024年三季度，长租别墅全美新签租约加权平均租金同比上涨4.3%，续签租约及混合租金同比均增长4.3%。入住率全美加权平均仍维持96%的高位水平（图三及图四）。（图三,Source：John Burns）（图四,Source：John Burns）驱动长租别墅市场依旧表现稳健的因素包括：美国住宅市场的长期累积缺口，美国人口的持续增长，美国年轻一代生活方式的改变及抵押贷款利率仍维持高位购房可负担性低等。2008年的次贷危机对住宅市场造成了重创，大批中小开发商退出市场，大型开发商缩减业务，新屋供给量严重收缩不能满足新组建家庭增长的需求，直到2020年前后才恢复至历史平均年新屋供给量。由于不同机构的数据统计口径不一，得出的缺口数据不一，但住宅市场供给短缺认同一致。全美房地产经纪人协会（NAR）统计的短缺量为550万套，房地美（Freddie Mac）的统计缺口为380万套，Zillow的统计缺口为450万套。而John Burns的统计缺口相对更保守，最新数据为180万套，其中租赁住房缺口69.1万套，销售住房缺口57.3万套（图五）。（图五,Source：John Burns）美国为主流移民国家，虽然自然人口增长如同其他发达国家一样处于低水平，但叠加每年大量国际移民迁入，导致人口增长仍维持相对较高水平，人口持续维持相对高水平增长业务房地产市场带来了。根据美国人口普查局 U.S. Census发布的最新年度人口增长预测，在2024年（2023年7月1日至2024年6月30日）美国常住人口增长了 3,304,757 人，人口总量达340,110,988 人。人口增长率为 0.98%，是自 2001 年 创下0.99% 增长率以来的最高增长水平（图六）。从人口净增量来看，德克萨斯州的人口增量最大，增长了562,941 人。其次是佛罗里达州排名第二，人口增量467,347 人。加利福尼亚州人口增量排名第三，新增人口232,570 人。（图六,Source：NAHB）此外目前全美30年抵押贷款利率仍维持高位水平，对住房可负担性造成了巨大挑战，挤压大批潜在购房者转向租赁市场，特别是年轻的千禧一代和Z世代，住房可负担挑战叠加生活方式和观念的转变，促使这一住房市场的消费主力转向租房。据John Burns数据，同一入门级独栋别墅在2021年7月，每月购房的月供成本和租房成本几乎相同，但是在2024年10月由于房价和抵押贷款利率上涨，每月购房月供成本比租房多花费1091美元（图七）。（图七,Source：John Burns）再者美国年轻一代生活方式的改变也是一个主要驱动因素。Entrata 最近的一项调查发现，在大型公寓社区中，41% 的租房者表示他们的美国梦与拥有房屋无关，20% 的人预计会成为终身租房者，比 2021 年增加了 33%；23% 的租房者喜欢租房给他们带来的位置灵活性，17% 的租房者喜欢不受抵押贷款束缚的财务灵活性；选择租房是一种新兴的全美性趋势，随着越来越多的美国人做出符合他们生活方式的住房决定，这种趋势已经引起了公众的关注。这批新的租房者不太注重成本，相反他们优先考虑提供便利并具有为他们的生活增加灵活性便利设施的住房。近年来，选择租房者的数量和影响力都有所增加，从而推动了对长租别墅 （Single Family Renta）、定制型长租别墅 （Build to Rent） 社区和其他类型的多户住宅房地产的需求。（WB 达拉斯大学城学生公寓 项目）从机构投资角度来看，2024年虽然利率成本维持高位，但仍有大型机构对长租别墅市场进行大宗交易。其中包括：Blackstone黑石集团35亿美元私有化Tricon、博枫9.5亿美元收购长租别墅机构机构Divvy Homes、以及Bain贝恩资本，Pretium (房地产私募），高盛，Invitation Homes, Sekisui House 等多家全球头部机构相继收购长租别墅类资产。基于上述因素，虽然目前长租别墅市场面临供给增加和大量公寓入市带来竞争，但长租别墅市场基本面仍稳健，预期未来三年租金增长仍将维持3%-5%的合理水平，入住率虽有小幅回落，但仍将维持在93%-95%的长期平均水平区间。

（特斯拉奥斯汀超级工厂，Source: The Business Journal)1月30日Tesla特斯拉发布了年度财务报告，尽管其在美国境内的收入高达 23 亿美元，但特斯拉利用各种规则合法进行税务筹划规避税务负担，在 2024 年其缴纳的联邦所得税为零。此外特斯拉已迁至德州，而德州没有州企业和个人所得税，又为特斯拉带来了另一巨大税收优势。在过去三年中，特斯拉报告了108 亿美元的美国境内收入，但只缴纳了 4800 万美元的联邦企业所得税，使其实际税率仅为 0.4%，远低于规定的 21% 公司所得税率，而美国工人支付的平均联邦所得税税率为13.3%。特斯拉通过加速折旧获得 5 亿美元免税额、高管股票期权扣除获得2.5 亿美元免税额和未指明的美国税收抵免获得3 亿美元免税额。（Elon Musk, source: The New Yorker)特斯拉还使用过去的亏损抵消其当年的利润，这是一种常见的公司税收策略，允许公司通过将以前的亏损应用于当期收益来减少应税收入。大公司经常使用这种会计策略来延迟或避免纳税，即使它们利润丰厚。特斯拉等类似公司受益于特朗普政府与2017年颁布的《减税和就业法案》，该法案将公司税率从 35% 降至 21%，并扩大了帮助公司减少应税收入的扣除额。此外共和党人现在正在推动将公司税率进一步降低到15%，这将使特斯拉这样的大公司能够支付更少的税款，同时可能会提高对低收入美国群体的税负。特斯拉过去三年联邦企业所得税税率为0.4%，而普通工人支付的平均联邦所得税税率为13.3%。埃隆·马斯克 是世界首富，净资产超过 4000 亿美元，他缴纳的税率比许多美国工人阶级要低。基于股票的薪酬和避税策略，使像马斯克这样的亿万富翁通常很少甚至根本不为他们的实际财富缴纳所得税。参考信息来源：https://itep.org/tesla-reported-zero-federal-income-tax-in-2024/https://www.nationofchange.org/2025/01/31/tesla-paid-zero-federal-income-tax-in-2024-while-gop-pushes-more-corporate-tax-cuts/

41% 的租房者表示他们的美国梦与拥有房屋无关，20% 的人预计会成为终身租房者，比 2021 年增加了 33%；23% 的租房者喜欢租房给他们带来的位置灵活性，17% 的租房者喜欢不受抵押贷款束缚的财务灵活性；（WB 休斯顿Mason Creek 项目）Entrata 最近的一项调查发现，在大型公寓社区中，每 10 个租房者中就有 4 个不认为拥有房屋是他们美国梦的一部分。相反，品质生活租房者Lifestyle Renters正在选择新建的高品质出租房屋，这些房屋具有诸多持有房屋带来的优势，却没有传统持有房屋所带来的压力及日常打理烦恼。什么是品质生活租房者 Lifestyle Renter？选择租房是一种新兴的全美性趋势，随着越来越多的美国人做出符合他们生活方式的住房决定，这种趋势已经引起了公众的关注。这批新的租房者不太注重成本，相反他们优先考虑提供便利并具有为他们的生活增加灵活性便利设施的住房。近年来，选择租房者的数量和影响力都有所增加，从而推动了对长租别墅 （Single Family Renta）、定制型长租别墅 （Build to Rent） 社区和其他类型的多户住宅房地产的需求。（WB 达拉斯大学城学生公寓项目）品质生活租户比其他租房群体更年轻。他们平均年龄约为 44 岁，比平均独栋别墅业主年轻 10 岁。该群体中最年轻的人，通常为 Z 世代，其寻求现代、维护良好的住房，这些住房配备智能设备、私人和公共户外空间等设施，并靠近文化活动中心。千禧一代，尤其是 30岁左右的千禧一代，也张开双臂接受了这一趋势。置换较小面积住房或迁徙养老的婴儿潮一代更喜欢在理想地点租住无需投入大量精力低维护的租赁住房，这一需求也推高了长租别墅需求。（WB 休斯顿 Bluewater at Balmoral 项目）为什么越来越多的租房者放弃购房对租赁住房的看法一直在演变，全美现在大约有1400 万户家庭被归类为独栋别墅租房者。Entrata 最近发现，期望成为终身租房者的比例在三年内攀升了 33%，占所有租房者的五分之一。多种因素的融合促成了这种转变：1） 不断发展的社会规范随着越来越多的租房者将长租别墅称为家，“永远租房者”的耻辱已经消失。购房不再是衡量成年的标准。相反，租房者留在原地并优先考虑生活质量。大流行还加速了现代工作场所向远程和混合办公的转变，切断了工作地点和家庭地点之间的联系。空间和隐私充足的市郊和乡村地区随后成为对租房者来说更加可行和有吸引力的地点。2） 扩大的住房选择随着长租别墅行业的规模和领域的扩大，它为租房者提供的选择也在增加。品质生活租户可以从各种不同的区位、住房类型和便利设施中进行选择。定制型长租别墅项目开放已迅速扩展到全美各地的社区。（WB 休斯顿橡树庄园项目）3） 生活方式的灵活性和便利性租房者越来越多地放弃拥有房屋，因为出租房屋为他们提供了传统业主通常无法获得的更大灵活性。例如，租房者可以节省通常用于维护房屋的时间和精力。在全美多户住宅委员会和 Grace Hill 最近的一项调查中，60% 的租房者认为免去繁琐维护工作是租房的最大好处。4） 便利的地理位置和有吸引力的配套设施租房者选择寻求配套高端设施和充满活力的社区，这将增强他们的生活体验。为了吸引和留住这些优质租户，定制型长租别墅开发项目提供了在较旧的多户住宅开发项目中很少见的功能。定制型长租别墅通常位于文化中心和就业中心附近，深受寻求户外空间、车库、智能技术和现场健身房的租房者的欢迎。（WB 奥斯汀 Georgetown Heights 项目）5） 对技术和豪华设施的投资过时无电梯公寓的日子已经一去不复返了，长租别墅和定制型长租别墅开发项目通过高速互联网等现代便利设施增强了租户体验。新建的出租物业寻求将新技术与豪华设施（如游泳池和会所）交织在一起，以吸引对美国梦有新看法的品质生活租户。（WB 休斯顿康罗湖项目社区泳池）Entrata 是一家多户住宅社区运营管理系统及服务提供商，目前为全球26000多个项目300余万住户提供服务。参考信息来源：https://arbor.com/blog/lifestyle-renters-put-a-new-spin-on-the-american-dream/

二手房销售概况根据全美房地产经纪人协会NAR的最新数据，12月二手房销售量攀升。环比全美三个主要地区的销量均有所增长，中西部地区略有下滑。同比全美所有四个地区的销量均有所增长。二手房销售为已完成过户的交易，其中包括独栋别墅、联排别墅、公寓等。12月二手房销量环比增长2.2%，经季调年化为424万套。销量同比增长9.3%（2023年12月为388万套）。“尽管抵押贷款利率上涨，但今年（2024年）最后几个月的房屋销售显示出稳健的复苏态势，”NAR首席经济学家Lawrence Yun说。“冬季的房屋销售通常比春季和夏季疲软，但势头正在上升，销量连续三个月同比增长。消费者清楚拥有房屋的长期好处。就业和工资的增长以及库存压力的缓解正在对市场产生积极影响。二手房总库存截至12月底为115万套，环比下降13.5%，但同比（23年12月为99万套）增长16.2%。按照目前的销售速度，库存去化周期为3.3个月，低于11月的3.8个月，但高于23年同期的3.1个月。二手房销售中位价为40.44万美元，同比（38.14万美元）上涨6%。全美所有四个地区的中位价均有所上涨。“房价中位数上涨的部分原因是高端市场的表现相对较好，”Yun补充道。“价格超过100万美元的房屋销量同比增长了35%，而价格低于25万美元的房屋销量则同比下降。”12月二手房在市场上挂牌销售周期通常为35天，高于12月的29天，以及2023年11月的32天。首次购房者占12月总销量的31%，高于11月的30%和2023年12月的29%。首次购房者在24年全年销量中的占比创新低，为24%。全款销售占12月总销量的28%，高于11月的25%，但低于2023年12月的29%。不良资产销售，即止赎和卖空，占12月总销量的2%，环比及同比均持平。独栋别墅和公寓销量12月独栋别墅二手房销量环比增长1.9%，经季调年化为383万套，同比增长10.1%。销售中位价为40.93万美元，同比上涨6.1%。12月公寓二手房销量环比增长5.1%，经季调年化为41万套，同比增长（40万套）2.5%。销售中位价为35.9万美元，同比（34.35万美元）上涨4.5%。按区域区域细分12月，东北部的二手房销量环比比增长3.9%，季调年化为为53万套，同比增长10.4%。销售中位价为47.89万美元，同比上涨11.8%。在中西部，销量环比下滑1.0%季调年化99万套，同比增长6.5%。销售中位价为29.86万美元，同比上涨9%。南方地区销量环比增长3.2%，季调年化为193万套，同比增长9%。销售中位价为36.19万美元，同比上涨3.4%。在西部地区，销量环比增长2.6%，季调年化为79万套，同比增长12.9%。销售中位价为61.45万美元，同比上涨6.0%。新屋销售概况数量有限的二手房库存以及强劲的需求推动新屋销售在年底保持上涨，尽管买家持续面对住房可负担性挑战。根据美国住房与城市发展部和美国人口普查局最新发布的数据，12月新建独栋别墅销量环比增长3.6%至季调年化69.8万套，同比增长6.7%。截至2024年底，新屋销量比2023年的总销量高出2.5%。全美建商协会NAHB预测，鉴于持续稳健的宏观经济状况，尤其是劳动力市场，2025年的销量将略有增长。此外，鉴于选举后政策重置旨在消除不必要的限制性法规，建筑商对建筑市场持谨慎乐观态度二手房销量统计以完成交割过户为标准，而新屋销售则以签署销售合同或接受定金为标准。因此新屋销售房屋可以处于任何建设阶段：尚未开工、正在建设或已竣工。12月新建独栋别墅库存继续上涨至49.4万套，同比增长10%。按照目前的销售速度，这相当于8.5个月的供应量。但已竣工即可入住新屋库存在总库存中占比25%，未开工房屋占比21%，以及在建中房屋占比53.8%。NAHB预估，12月新房和二手房总库存（新房库存去化周期为8.5个月，而销量占绝对份额的二手房市场为3.1个月）降至仅4个月供应量，为2024年4月以来的最低水平。自2012年以来，市场一直没有接近6个月供需平衡的库存水平。12月新建独栋别墅销售中位价为42.7万美元，同比上涨2.1%。从地区来看，东北部和中西部的新屋销售表现最为强劲，销量分别同比增长了25.9%和40.3%。南部的新屋销售同比增长0.5%，因为该地区新屋销量占全美新的份额最大，达到60.6%。西部地区新屋销售同比增长6.9%。参考信息来源：https://eyeonhousing.org/2025/01/existing-home-sales-at-nearly-30-year-low-despite-december-gains/https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-ascended-2-2-in-decemberhttps://eyeonhousing.org/2025/01/limited-existing-inventory-provides-a-boost-for-new-home-sales/https://www.realtor.com/research/new-home-sales-december-2024/

虽然德州经济朝着多元化的方向发展，但传统的石油天然气行业仍在德州经济中发挥着举足轻重的作用。根据德州石油和天然气协会Texas Oil & Gas Association的《年度能源和经济影响报告》数据，2024年随着美国化石燃料产量创新高，作为美国最大能源生产州的德州在2024年石油和天然气行业向州和地方政府财政缴纳了超270亿美元的开采权使用费。该协会指出，这一数字创下历史新高，相当于每天近 7500 万美元。这一税收主要用于公共教育、安全和社会其他基本服务。其补充说到，自 2007 年以来，德州油气行业支付给州和地方政府的行业特许权使用费已超过 2570 亿美元。德州经济目前已变得更加多元化——科技、金融、外贸和医疗等专业服务在德州的经济发展中发挥着同样巨大的作用。与此同时，风能和太阳能在该州的能源结构中也占主导地位。美国能源信息署Energy Information Administration的数据显示，德州在能源生产和消费方面均处于全美领先地位，生产了约美国能源总需求的四分之一，根据德州审计长的数据，德州雇佣了大约100万人从事与能源产业相关的工作。“德克萨斯州的领导人支持将石油和天然气视为资产而不是负债的政策，”德州石油和天然气协会总裁Todd Staples在一份声明中表示。“他们将企业视为合作伙伴，而不是对手。就其本身而言，该行业在不利联邦政策（拜登政府针对传统能源行业的限制政策）、全球动荡和市场波动中坚持不懈地积极生产并打破了自己的记录，同时保护和改善了环境，”他补充道。随着当选总统Donald Trump开始他的第二个任期，石油和天然气生产的影响可能会被进一步放大。分析人士认为，其政策对化石燃料行业更有利，即使原油价格保持在当前水平，也有利于石油和天然气生产商。晨星-DBRS 在最近的一项分析中指出，“即将上任的特朗普政府可能做出的政策决定包括结束暂停颁发新液化天然气出口项目许可证，以及放宽对在美国联邦政府拥有或控制的土地上进行石油和天然气勘探和开发的许可限制。该公司补充说，石油和天然气生产商专注于有节制的支出和提高股东价值，但“积极的政治形势可能会成为该行业未来五年增长的利好因素”。参考信息来源：https://www.dallasnews.com/business/energy/2025/01/14/texas-coffers-get-27-billion-boost-from-oil-gas/

根据美国人口普查局 U.S. Census发布的最新年度人口增长预测，在2024年（2023年7月1日至2024年6月30日）美国常住人口增长了 3,304,757 人，人口总量达340,110,988 人。人口增长率为 0.98%，是自 2001 年 创下0.99% 增长率以来的最高增长水平，这也标志着美国人口连续第三年增长。人口普查局报告称，美国人口增长的主要来源为净国际移民，2023 年至 2024 年间的净国际移民量为 2,786,119 人，高于上年同期水平。其次是美国国内人口的自然增长，即出生人数减去死亡人数。在此期间出生人数为 3,605,563 人，较上年略有下降，而期间死亡人数为 3,086,925 人，也较上年有所下降。因此，2023 年至 2024 年期间美国国内人口自然增长量为 518,638 人。2023-2024 年期间，美国各个地区的人口均实现了增长。南部以 1.34% 的人口增长率处于领先水平，其次是西部，人口增长率为 0.85%。与此同时，中西部人口增长率为 0.75%，而东北部的人口增长率最低，为 0.59%。在州一级，47 个州和哥伦比亚特区的人口均有所增长。从人口增长率来看，华盛顿特区的增长率最高，为 2.13%。佛罗里达州以 2% 的人口增长率位居第二，其次是德克萨斯州，为 1.80%。从人口净增量来看，德克萨斯州的人口增量最大，增长了562,941 人。其次是佛罗里达州排名第二，人口增量467,347 人。加利福尼亚州人口增量排名第三，新增人口232,570 人。根据人口普查局预测，全美只有三个州的人口减少或与上年持平。佛蒙特州和西弗吉尼亚州人口均下降 0.03%。与此同时，密西西比州的人口较上年持平。加利福尼亚州仍然是人口规模最大的州，人口总量为 39,198,693 人。而人口规模第二大的州是德克萨斯州，人口总量为 31,290,831 人。排名第三至第五的州分别为，佛罗里达州（23,372,215）、纽约州（19,867,248）和宾夕法尼亚州（13,078,751）。参考信息来源：https://eyeonhousing.org/2025/01/u-s-population-grows-at-highest-rate-since-2001/

2024年大休斯顿住宅市场亮点独栋别墅总销量+1.3%至85,163套；独栋别墅销售中位价+1.3%至334,290美元，均价+5.0%至425,150美元;独栋别墅库存去化周期上涨至4个月水平;住宅总销量持平为101,864套；住宅销售总额上涨3.1%至410亿美元;（WB 休斯顿 the Parkway at Eldridge 项目）在美联储开启快速强势加息周期后，大休斯顿住宅市场经历了连续两年销量下降之后，在2024年迎来了反弹增长。尽管抵押贷款利率高位波动和房价持续上涨，但住宅销售和租赁市场仍表现活跃。进入2025年，稳定的需求和不断恢复增长的库存为新的一年销量持续增长奠定了基础。根据大休斯顿地产经纪人协会HAR最新住宅销售数据，与2023年相比，大休斯顿住宅总销售总量持平为101,864套，其中独栋别墅销量增长1.3%至85,163套。2024年全年住宅销售总额从2023年的398亿美元攀升3.1% 至 411亿美元。在2024年末的12月，独栋别墅销量同比实现16.3%的两位数增长，达7,162套。多数住宅价格细分市场均现了增长，其中豪宅市场（售价100万美元及以上）销量增长最为强劲，同比增长64.6%。“在经历了两年的销量下滑之后，2024年休斯顿房地产市场迎来了可喜的市场平衡，”HAR主席Shae Cottar说道。“虽然更高的抵押贷款利率给一些消费者带来了财务挑战，但休斯顿市场比全美许多其他地区更能经受得住这些利率波动的考验。我相信，我们在2024年经历的强劲销售活动和扩大的库存对2025年的房屋买家和卖家来说都是个好兆头。”（WB 休斯顿 Lago Mar 铂金沙滩项目）2024年度市场概况回顾2024年上半年，波动的抵押贷款利率给大休斯顿房地产市场带来了复杂的局面。年初开局基本面稳固，销售稳定，但当春季购房季缓慢开启时，市场发生了变化，住宅销售在春季和夏季的几个月里起伏不定。当美联储在9月开启第一次降息时，这一动作提振了潜在购房者的信心，尽管抵押贷款利率没有明显变化。然而，抵押贷款利率确实从2023年8%的20年高位回落至6%-7%的相对高位水平。从开启降息周期后的9月至年末12月，大休斯顿住宅市场销量超过了2023年的同期水平。扩大的库存也有助于推动市场销售活动的反弹增长，为买家和卖家均提供了机会。在2024年初，库存去化周期为3.2个月。从8月到11月，库存增长至4.4个月的供应量，这是自2012年9月以来的最高水平，当时市场库存去化周期为4.7个月。至年末12月，库存去化周期为4个月的水平。全年来看5月份销量最高，当月售出8,482套独栋别墅。到年底，大休斯顿地区共售出85,163套独栋独栋别墅，较2023年的84,038套销量增长了1.3%。住宅售价在2024年创下历史新高。7月份销售均价达创纪录的443,362美元，超过了此前两个月刚刚创下的记录，即441,162美元。此后，住宅价格在12月回调至425,150美元。年初至今，独栋别墅的销售均价上涨2.5%至422,590美元，而销售中位价上涨1.5%至335,000美元。12月月度市场概况大休斯顿房地产市场在2024年结束时表现强劲，12月所有指标均处于积极区间。住宅总销量连续第三个月增长，销量同比增长13.6%达8,478套。而总销售额同比增长20.5%，达到35亿美元。挂牌可售房源总量同比上涨21.6%，至45,714套。12月独栋别墅市场概况12月独栋别墅销量为7,162套，同比增长16.3%。这标志着销量连续第四个月处于增长区间。中位价小幅上涨1.3%至334,290美元，而销售均价上涨5%至425,150美元。挂牌上市天数，即挂牌出售房屋所需的实际时间，平均从57天增加到59天。库存从去年12月的3.3个月供应量增加到4个月。根据全美房地产经纪人协会（NAR）的报告，目前的全美二手房库存去化周期为3.8个月。按住房价格区间细分，12月的销售表现如下：$1-$99,999区间：销量不变$100,000-$149,999区间：销量同比+27.3%$150,000-$249,999区间：销量同比+17.5%$250,000-$499,999区间：销量同比+14.8%$500,000-$999,999区间：销量同比+18.2%$100万美元及以上区间：销量同比+64.6%HAR还公布了独栋别墅二手房的销售数据。12月二手房总销量为4,525套，同比增长17.6%。销售均价同比上涨8.6%至431,899美元，而销售中位价同比上涨4.2%至325,000美元。联排别墅/公寓市场概况联排别墅和公寓的销售在2024年除10月份以外，多数时间T同比有所下降。12月销量下降5.8%，即售出389套。12月销售均价同比上涨2.5%至268,152美元，中位价同比持平234,250美元水平。库存去化周期反弹至5.4个月。参考信息来源：https://www.har.com/content/department/newsroom?pid=2141

德州州长Greg Abbott对德州经济设定了新的宏伟目标：超越法国成为全球第七大经济。Abbott预测，由于投资激增和当选总统Donald Trump对石油、天然气和其他行业限制性监管放松的计划，使得德州的经济产出将很快超过这个陷入困境的欧洲国家。“当新经济数据发布时，德州将超过法国，我们将成为全球第七大经济体，” Abbott 12月上旬在达拉斯对商界领袖们说到。到 2023 年，德州的GDP约为 2.6 万亿美元，这意味着其GDP规模必须飙升约 17%才能与法国超过3万亿美元的GDP规模持平（2024年3季度德州GDP增速4.2%，高于全美平均增速2.8%）。由于预期这两个经济体今年的GDP增长表现均有所放缓，尽管欧元兑美元年内下跌约5%，而且最近法国的政治动荡削弱了商业信心，但其优势仍将持续存在。不过法国的经济前景正在恶化，极右翼领导人玛丽娜·勒庞（Marine Le Pen）因预算争议推翻了前总理。穆迪评级刚刚下调了该国的信用等级，而私营部门的商业活动连续第四个月萎缩。与此同时，随着德州人口的飙升，越来越多的公司将工厂、公司总部和投资资金迁至该州，德州近年来一直在快速发展。2015 年，也就是Abbott上任州长的那一年，该州的GDP不到 1.6 万亿美元，而当时法国的GDP为 2.4 万亿美元。跨境观察国内生产总值意味着依赖不同的来源和不同的方法。货币汇率引入了另一个变量，促使一些经济学家使用一种称为购买力平价的方法。然而，无论测量多么不完美，美国大州的规模经常会让人将其与欧洲国家进行比较。由民主党州长Gavin Newsom 领导的加州经济体量为全美最大，GDP 为 3.9 万亿美元，这与日本和德国相差不远。德州州长Abbott对德州经济前景的核心是总统Donald Trump放宽联邦监管的计划。几十年来，该州一直在实现多元化，摆脱对能源的依赖，但石油和天然气仍然是一个大产业。在上个月总统大选两天后的一次电话中，Abbott表示，他和Trump讨论了放宽环境保护署（Environmental Protection Agency）关于石油和天然气行业的相关限制性规定。Abbott眼中的另一个福音是：该州新的商业法院，旨在减轻公司的法律负担。Elon Musk的Tesla 公司和 SpaceX 公司最近将其注册地从特拉华州迁至德克萨斯州，此前这位世界首富也从加州搬迁至德州奥斯汀。参考信息来源：https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-12-16/texas-governor-boasts-economy-will-surpass-france-on-trump-boost

在截至24年三季度的12个月内，SFR/BTR 新屋开工量超92,000套，创历史新高，年涨幅达31.4%。SFR/BTR 新屋开工量占独栋别墅新屋开工总量的9%，同样创新高；生活方式偏好的改变和购房可负担性降低加强了对长租别墅的需求；随着越来越多的长租别墅 （SFR） 运营商依靠定制型长租别墅（BTR） 开发来增加新供给，开工量稳步上升，在 2024 年第三季度创下新高达24,000套。在至三季度的过去四个季度内，SFR/BTR 新屋开工量已超92,000 套，创历史新高，年增长率为 31.4%（图 1）。SFR 发展的标志性一年SFR 开发迎来了具有标志性的一年，在24年三季度当季，共有24,000 套 BTR 开工建设——这是BTR季度总开工量第五次超过 20,000 套大关，也是 BTR 开工量首次连续数季超过20,000套。2024年前三季，已有 68,000 套 BTR 开工建设。如第四季度BTR新屋开工量保持前三季水平，则 2024 年将成为 BTR 新屋开工量最高的一年。除开工总量之外， BTR开工量占独栋别墅总开工量的份额比例也达到了历史最高水平，至2024 年第三季度攀升至 9%（图 2）。BTR 在独栋别墅新屋开工总量中的份额不断增长，标志着过去住宅开发模式的重大变化。在 2008 年金融危机之前，BTR新屋开工量份额从未超过3.1%。在导致 SFR/BTR 开发上涨的驱动因素中，持续的住房可负担能力限制仍然是首要和核心因素。根据亚特兰大联邦储备银行的数据，随着抵押贷款利率反弹和房价继续创下新高，目前的购房可负担性较 2020 年下降了 33%。Point2 的新研究则强调了 SFR 如何满足住房市场的迫切需求，为租户提供广受欢迎的便利设施，如庭院、多个卧室及洗衣机/烘干机等。此外，长租别墅越来越受欢迎，另一因素则为租户意识到其可获得可负担的优质公共教育资源。展望随着越来越多的开发商和租户发现长租别墅的诸多优势，BTR开工量在独栋别墅总开工量中的份额将持续扩大，并将继续创纪录的增长。参考信息来源：https://arbor.com/blog/annual-build-to-rent-starts-hit-another-high-in-q3-2024/