在探讨美国房地产市场时，通常人们会采用租售比或用多少年收入可以买房（affordability）来衡量其价格。然而，租金往往与薪资紧密挂钩，这意味着房价的高低实际上与收入息息相关。这个道理就像那个去杠杆的问题一样，经济增速降低的时候，去杠杆可能越去杠杆率越高。同理，当收入降低的时候，房价也可能是越跌越贵的。带着这个理解，我们来看看现在美国房地产市场的情况，以及后续可能的发展。一、房地产市场现状1、价格涨幅惊人与疫情前相比，美国全国房地产市场均价上涨了 40%，三年时间里这样的涨幅令人震惊。2022 年冬天，由于严苛的加息预期，房价曾短暂下跌，但如今美国房价已逼近历史最高点。在如此高的按揭利率（7.35%）以及处于过去 10 年最高价和首付难度全历史最高的情况下，房价却依然坚挺，这一现象令人费解。2、价格变化的三个阶段2020～2022 年：发钱、低利率与劳动力短缺共同推动房地产需求快速增长。疫情后，美国货币政策和财政政策双宽松，同时许多劳动力因新冠或已赚够钱而不再工作。这一时期，美国房地产需求极速走高，而房屋供给增速却只是符合趋势，供需错配导致 2021 年和 2022 年房价分别出现两位数涨幅。2023 年至今：需求回暖，供给走低，价格增加。需求回暖主要有以下几个原因：美国劳动力市场持续繁荣，薪资增速高。新增就业虽未达预期，但仍在增加，工作岗位多于找工作的人，薪资增速维持在较高位置。迁移需求增加。中金的报告指出，疫情帮助许多美国人找到了更适合的工作，体验过在家办公后，很多人往南边搬家。战后婴儿潮一代开始购买人生中最后一套房子，他们全现金交易，不在乎高利率和高价格。供给不足的原因主要有两点：二手房房东因两年前的低按揭利率（3%～4%）与现在高利率（7% 以上）的差异，不愿卖房。新房增量不足，5% 的利率让开发商犹豫，虽价格高且新房销量比二手房好，但仍未恢复到 2021 或 2022 年的水平，甚至低于 2019 年。二、经济会软着陆吗？将这三个阶段的故事综合起来看，疫情中的财政与货币刺激带来了价格上涨，疫情后货币收紧但经济具有韧性，使得价格没有大幅回落，只是成交量走低。目前，由于收入不错，买方兴趣虽不如疫情期间大，但比卖方大，导致价格走高。未来房价走势取决于新的买盘以及 2021～2022 年低利率买房的人是否需要卖房。如果失业率继续低，薪资增速持续高，先前的买家不需要卖房，房价会继续走高；反之，房价会走低。美国在萧条前采用了萧条中的财政刺激，虽有一定效果，但不会一直有效。企业的再融资压力和财政退坡都集中在 2024～2025 年，因此明年经济形势依然不容乐观。对于疫情中购房的群体，他们的利率水平可能是历史最低，只要不失业，大概率不会被动降价卖房。从房地产市场看美国经济，会有更直观的感受。仅看通胀时，租金增速可能为负数，但房价和租金仍处于历史最高位，美国老百姓买房难度依然很大。若只看到租金增速转负就认为美联储会很快降息，这意味着在工资增速高、房价和租金全历史最高时刺激总需求，这可能引发通胀再次上升。只要通胀预期在 2% 以上，失业率不高，即便经济同比读数走低，美联储也不一定会在资产价格远高于疫情前水平时过早降息。因此，不相信软着陆的故事。如果经济很好，美联储明年降息，其逻辑难以理解；如果经济走弱后降息再走强，类似于历史上的 “Mid Cycle Adjustment” 故事，但这意味着美国仍在产出缺口闭合过程中，可能引发二次通胀。三、结语美国房地产市场面临着复杂的矛盾。由于政治极化、民粹和选举需求，美国很难主动降低居民收入；而逆全球化和疫情中的大量刺激又可能导致薪资通胀螺旋，使通胀失控。总统、财政部和美联储的诉求各异，很难有完美结局。从长期来看，美国房地产市场人口结构健康，居民部门去杠杆了10 年，人口迁移明显，基础设施投资增加，长期来看房地产市场是比较健康的。目前需求被遏制主要是因为高利率和高价格，若高利率维持一段时间导致失业率走高、经济走弱或预期走弱，房地产价格可能走低，但在后续可能的降息周期里，可能会有见底回升的过程。对比中国房地产市场，虽有刺激政策，但情况与美国不同。如果一个国家薪资增速好、失业率低，即使利率高，房地产销售也可能回暖，房价也可能从下跌趋势中走出重新上涨。

根据德州审计长Glenn Hegar办公室发布的The Housing Affordability Challenge（《住房可负担能力挑战》）报告，德州需要建造超三十万套房屋，才能满足不断增长的住房需求并有效缓解住房可负担能力挑战。根据这一报告，自2008年以来德州为私人住宅颁发的建筑许可证量最多，但新屋建设并没有跟上人口增长的步伐。根据报告中引用的一项预估数据，截至2023年德州需要再建造30.6万套住房。Hegar办公室表示，面向中低收入者的住房供给短缺是住房可负担能力问题的核心。研究发现，德州的房价中位数在2019年至2023年间上涨了40%。与德州其他大都会区相比，达拉斯-沃斯堡地区更强烈地感受到了人口增长和住房需求的压力。从2020年到2023年，达拉斯-沃斯堡地区在人口增长和国内净移民方面领先于全美所有大都会区，人口净增量为462,639人，全美各大都会区排名第一。至2023年达拉斯-沃斯堡大都会区人口预计超过800万。休斯顿排名第二，人口净增量为360,649人。奥斯汀及圣安东尼奥分列全美第五及第七，人口净增量分别为189,896人及145,884人。在2020年至2023年期间，达拉斯-沃斯堡的房屋价格中位数涨幅更高，约为50%。在2020年1月该地区的房价中位数略高于26.7万美元。而如今这一数字已超过40万美元。《达拉斯晨报》最近采访了该地区的一家建筑商、一名潜在购房者、一位房地产和金融教授、多家住房研究公司和两名达拉斯市官员，以更好地了解该地区的住宅市场表现。通过采访发现：达拉斯-沃斯堡地区一直是全美公寓和独栋别墅开发建设的领先区域之一，虽然在过去十年中已经开发建设了超过36.7万套别墅宅和18.1万套公寓，但这还不够。据预估，达拉斯-沃斯堡都会区仍然缺少近5万套住宅。对住房可负担性挑战问题州审计长办公室没有提供建议，但对可能的解决方案点头致意。分区规划、土地使用法规和机构投资者对房屋的所有权等被视为住房负担能力的障碍。建筑商Taft Homes的所有者Steve Langridge和德州大学阿灵顿分校房地产和金融学教授Sriram Villupuram称，更小的地块面积和增加密度将有助于降低公寓和独栋别墅的成本。美国政府问责办公室（GAO）的研究人员最近发现，机构投资者可能对2008年金融危机后房价和租金的上涨造成了一定影响。然而，目前尚不清楚投资者如何影响房屋所有权机会或租户。参考信息来源：https://www.dallasnews.com/business/real-estate/2024/08/28/texas-must-build-hundreds-of-thousands-of-new-homes-to-combat-shortage-state-report-says/https://comptroller.texas.gov/about/media-center/news/20240827-texas-comptroller-glenn-hegar-releases-study-on-states-housing-affordability-challenge-1724699586337

2023年是全美定制化长租别墅（“BTR”）建设创纪录的一年，达拉斯地区比几乎美国任何其他城市都更加努力。根据Yardi Matrix的数据进行分析比较，去年，市场现有的BTR单元总数及过去五年内所交付的单元数量和在建单元数量方面，达拉斯地区仅次于凤凰城菲尼克斯，位列全美第二。虽然2024年在一定程度上这种狂热有所减弱，但这种情况将再次发生改变，该地区发展最快的城市地区开发商和政府官员正在谨慎地为市场的再一次繁荣做好充足的准备。亨特住房经济学（Hunter Housing Economics）在上个月对BTR行业进行了的一次全国性的研究分析，结果显示尽管市场需求正在加速增长，但自今年年初以来，由于新开工住房数量的“大幅减少”，在2026年下一批产品正式上线之前，今年全美BTR住房短缺量可能会超过6.3万个，到2025年，BTR的短缺量可能会超过7.6万个。据业内人士称，由于被压抑的市场需求和资本松动，都会区可能会在不久迅速建成并交付成百甚至上千套的BTR住房。根据Yardi Matrix的数据显示，在过去的10年内，位于达拉斯都会区的McKinney市建有2,100余套BTR住房，毫无疑问是都会区中新建体量最多的地区。截至2023年底，该市的BTR住宅数量比Arlington市多出约1,500套，Arlington市以519套的数量位列达拉斯都会区第二的位置。美国发展最快的城市之一Celina市也准备为了迎接更多的游客，新建打造BTR社区。据统计该市大约已有六个BTR项目已经完工，还有几个项目正处于不同的开发阶段。发展服务执行董事达斯迪·迈克菲强调Celina市将成为更多BTR项目的所在地，因为目前城市只开发建设了约20%的承载体量，而增长浪潮却仍在不断进行中。随着越来越多的人为了工作、更低的税收成本或更具性价比的生活方式而涌入达拉斯地区，该都会区已成为了BTR的主要聚集地。由于北德克萨斯州的住房短缺，使得房价超出了一些居民家庭的承受能力。BTR的支持者认为这将会是一个为这些居民提供价格相对较低住房的绝佳时机。NexMetro Communities认为定制化长租别墅是“房地产领域最强大的部分”之一，它主要吸引了三类消费者：厌倦了居住在出租公寓的千禧一代居民、对回归公寓生活不感兴趣的离婚人士，以及55岁及以上希望简化生活并享受优质社区服务的人群。一位被采访者曾经与达拉斯都会区项目社区的一位居民交谈并问到居民，‘你们的房子既然已经拥有30年了。那为什么还要选择现在租房？’她回答道，“因为我再也不想让我的丈夫爬梯子了“（美国居民家庭的房产大多数需要自己来进行维修、维护和打理，而定制化长租别墅是由社区统一进行规范化的专业管理，更为省心和省力，可以为租客和居民提供更为便利的社区服务）。

在美国，丰富的地貌和多元的文化造就了多种多样的房屋类型，满足了不同人群的生活需求和个性化审美偏好。无论是追求隐私独立的家庭，还是渴望便捷社区感的年轻人士，都能在这里找到完美的归宿。如果你正考虑在美国买房，那么快来了解一下各种房屋类型吧！一、美国房屋类型美国常见的房屋类型主要分为三类：单家庭住宅 / 独栋别墅（Single-Family）、联排别墅（Townhouse）和产权公寓（Condo）。独栋别墅（Single-Family）1、什么是独栋别墅独栋别墅是建在单一地块上，不与其他房屋相邻，供单一家庭使用的独立建筑。它一般有两层，通常拥有至少三个及以上的卧室，还包括前后院、绿地和车库等。购买独栋别墅意味着同时拥有该块土地的所有权。2、独栋别墅的优势私密性好：与其他住宅不相邻，拥有更好的隐私空间。空间大：提供更宽敞的居住空间，适合大家庭居住。独立设施：不与其他住宅共用墙面或供暖水电系统，使用更加自由。升值空间大：由于拥有土地所有权，且具有较好的私密性和空间优势，独栋别墅通常具有更大的升值空间。转售价值高：在市场上，独栋别墅往往更受买家青睐，具有更可靠的转售价值。联排别墅（Townhouse）1、什么是联排别墅联排别墅始于 17 世纪的欧洲，如今已成为首次购房者最喜爱的房屋类型之一。它一般由多栋别墅相连而成，通常会与邻居共享一面墙。2、联排别墅房屋特点空间布局：屋主一般拥有独立的 2 - 3 层室内空间，部分配有后院以及屋顶露台。所有权：联排别墅的房屋所有权和土地权都归业主所有，而独立的庭院和车库没有特别规定，有些有，有些没有。隐私性：相比产权公寓（Condo），联排别墅具有更好的隐私性，供暖水电系统相互独立。升值潜力：房屋具有一定的升值潜力，且价格明显低于独栋别墅。产权公寓（Condo）1、什么是产权公寓在美国，产权公寓是用于购买的公寓。户主在整个公寓楼内拥有自己单元内部及其空间外墙的永久产权，同时公寓的公共空间由楼内所有的业主共同持有。2、产权公寓优势地理位置：普遍位于人口密度较高的大城市，地理位置靠近城中心，交通便利，周边配套设施完善。配套设施：公寓的配套设施齐全，有健身房、游泳池、洗衣房、球场、天台等，为居民提供丰富的生活娱乐选择。价格优势：房价相较独栋别墅较低，对于预算有限的购房者来说是一个不错的选择。维护省心：购买产权公寓可以省去大量维护室外的花费和精力，由物业管理公司负责公共区域的维护。资产配置：靠近学校、旅游点的产权公寓是非常优秀的资产配置之选，可以带来较为理想的资金回报。二、根据自身选择合适的房屋类型对于有海外资产配置需求的买家或有意出售海外资产的卖家而言，选择专业有经验的经纪人能够帮您更省心省力地进行房地产交易。在选择房屋类型时，需要考虑以下因素：生活需求家庭规模：如果是大家庭，独栋别墅可能更适合，提供更多的空间和隐私。如果是单身或小家庭，产权公寓或联排别墅可能更为合适。生活方式：如果你喜欢独立的生活空间和户外活动，独栋别墅是不错的选择。如果你喜欢便捷的城市生活和社区氛围，产权公寓可能更适合。如果你希望在价格和空间上取得平衡，联排别墅可能是一个好的中间选择。预算考虑购房成本：不同房屋类型的价格差异较大，需要根据自己的预算来选择。独栋别墅通常价格较高，产权公寓相对较低，联排别墅则介于两者之间。维护成本：独栋别墅需要自己负责室外的维护，费用较高。产权公寓由物业管理公司负责公共区域的维护，业主需要支付物业管理费。联排别墅的维护成本则介于两者之间。投资回报升值潜力：不同房屋类型的升值潜力也不同。一般来说，独栋别墅的升值空间较大，但也需要考虑地理位置、市场需求等因素。产权公寓和联排别墅的升值潜力则取决于所在地区的房地产市场和经济发展情况。租金收益：如果考虑投资房产出租，需要考虑不同房屋类型的租金收益情况。一般来说，产权公寓和联排别墅在人口密度较高的地区更容易出租，租金收益也相对较高。了解美国的房屋类型，根据自己的生活需求、预算和投资目标来选择合适的房屋类型，是在美国买房的重要步骤。同时，选择专业有经验的经纪人可以帮助你更好地了解市场情况，做出明智的决策。专业团队：WB大管家服务

2024 年的美国房地产市场迎来了一系列重大新规，这些新规如同投入湖面的巨石，激起层层涟漪，深刻影响着购房流程、佣金结构以及市场竞争态势，无论是普通买家还是卖家都需高度关注这些变化。一、佣金结构的变化在新规实施之前，房地产市场中卖家经纪人在 MLS 上公布的房产信息里，佣金比例是公开可见的重要部分。通常情况下，卖家需要承担房产总售价的 5% 至 6% 作为佣金，这笔费用用于支付买卖双方经纪人的服务报酬。以一套价值 100 万美元的房产为例，佣金高达 5 万至 6 万美元，并且往往会间接体现在房价之中，进而推高了市场成交价格。然而，新规的落地彻底改变了这一传统格局。新规明确规定，在 MLS 平台上禁止展示卖方愿意支付给买方经纪人的佣金信息。这一变化为佣金支付带来了全新的灵活性。虽然卖家及其经纪人依旧可以选择承担买方经纪人的费用，但是谈判过程必须在私下进行，双方需通过秘密协商达成一致。这意味着买家可能会面临需要自行承担与经纪人合作费用的情况，使得经纪服务的费用结构更加灵活多变且个性化十足。值得一提的是，尽管新规已经生效，但当前市场的主流交易模式在一定程度上仍然延续着旧有方式，即由卖家承担全部佣金费用。这主要是因为市场正处于过渡时期，许多在售房源的上市合同早已签订，无法立即调整佣金条款。再加上当前市场逐渐向买方倾斜，卖家为了尽快促成交易，通常会选择继续承担佣金成本，以此来吸引买家。二、购房流程的变化与此同时，购房流程也发生了深刻变革。新规强制要求买家在享受经纪人带看服务之前，必须先签署一份具有法律约束力的代理协议。这份协议不仅是双方合作的基础，更是明确了经纪人的服务范围、报酬机制以及潜在的费用承担情况。如果卖家拒绝支付经纪人佣金，那么买家就需要做好自行承担这部分费用的心理准备。面对这一新规定，建议买家在正式签约之前，可以积极参加 Open House 活动，自行看房积累经验。当最终决定与某位经纪人合作时，一定要仔细审阅合同条款，尤其是关于佣金支付、服务内容以及合同解除等关键条款，确保自身的权益得到充分保障。同时，了解合同终止的条件与流程，也是每位购房者必须做好的准备工作。三、休斯敦房产市场的亮点 ——PRADERA OAKS 橡树湾项目今年以来，休斯敦凭借其出色的租售比，在全美始终名列前茅，自然成为了全球投资者，特别是中国投资者关注的焦点。休斯敦不仅是全美第四大城市，更是经济活力的象征。在过去的 10 年间，休斯敦在创造新就业岗位方面表现卓越，远远领先于美国其他地区，为城市带来了持续的就业繁荣和市场需求增长。在此，为大家推荐一个位于休斯敦的优质项目 ——Pradera Oaks 橡树湾项目。・海湾新城位于休斯顿市南约 30 英里处，紧挨着休斯顿黄金线 288 公路，是连接各大公共设施和大型就业区域的交通枢纽。・预计约 30 分钟可向北到达休斯顿市，这里是世界大企业的聚集地；向南预计约 30 分钟可到达全美第一深水港 Freeport 港口；预计约 20 分钟可抵达全球最具权威的德州医疗城 TMC；预计约 10 分钟可抵达 Manvel 较大型综合购物商场。・项目周边有公园、海景沙滩、高尔夫场地等景点。在项目约 20 英里范围内预计约有：3 个购物场所、13 个旅游景点、68 个便民设施、52 个餐饮场所。

全球经济格局不断变化的当下，美国住宅市场再度成为众人关注的焦点。2024 年 10 月 11 日，美国 30 年期固定抵押贷款利率跃升至 6.32%，这是自 4 月以来最为显著的升幅。此般变化背后，既反映出当前经济的活跃态势，也引发了各界对于未来市场走向的深入思索。一、当前利率趋势剖析近期，房地美公布的数据表明，抵押贷款利率的上扬与众多经济指标息息相关。在该数据公布前夕，美国 9 月就业数据表现强劲，使得市场普遍认为美联储在 11 月大幅降息的可能性降低。与此同时，10 年期国债收益率突破 4% 这一历史节点，无疑为借贷成本的增加提供了有力支撑。利率上升是多种因素共同作用的结果。其一，市场对通货膨胀的预期攀升。从最新的通胀数据可以看出，某关键指标的涨幅超出市场预期，这使得投资者对美联储的政策调控更为紧张。同时，也反映出经济持续复苏引发了对借贷成本上升的担忧。房地美首席经济学家 Sam Khater 指出，尽管较高的利率会加重购房者的负担，但也显示出经济的韧性，将继续为房地产市场的复苏提供支持。二、美国房地产市场现状面对当前的市场环境，众多购房者开始重新审视自己的购房计划。较高的利率使得每月的按揭支付大幅增加，对于首次购房者而言压力尤其明显。以一套价值 25 万美元的房屋为例，抵押贷款利率从 6.12% 上升至 6.32%，每月还款额大约会增加 50 至 75 美元，进一步压缩了购房者的预算空间。然而，值得关注的是，即便利率上升，房地产市场并未呈现出明显的疲软态势。在许多地区，房屋依然供不应求，房价稳步上扬。这一现象的背后，是美国部分地区工资水平的提升以及家庭消费能力的增强。最新报告显示，低失业率和企业工资的上涨将持续支撑消费者信心，在一定程度上抵消了利率上升带来的负面影响。三、市场分化详情近年来，美国房地产市场在地区间呈现出显著差异。例如，加利福尼亚州和纽约的房价依旧居高不下，而中西部地区的房屋价格则相对稳定。这种分化趋势不仅体现在房价本身，还反映在购房者的购房方式上。越来越多的购房者选择长租或购买更小的房屋，以应对利率上升带来的成本压力。同时，贷款机构也开始调整产品策略，以吸引更多购房者。以 “可变利率贷款” 为例，虽然起始利率较低，但未来利率的调整频率和幅度使得购房者在决策时不得不更加审慎。四、经济与政策的双重影响美联储的货币政策对抵押贷款利率的波动起着关键作用。长期以来，美联储推行低利率政策以刺激经济增长。然而，随着经济回暖以及通货膨胀压力的上升，市场对降息的预期逐渐减弱，加息的可能性却在增加。这种变化不仅影响着当前购房者的心理预期，更关系到未来几个季度房地产市场的发展方向。例如，在利率上升的背景下，投资者对租赁市场的关注度不断提高。许多投资者开始考虑将购房计划转向租赁房屋的购买，认为租金市场在未来几年具有巨大的增长潜力。据专家预测，随着更多年轻人进入就业市场，租赁需求也将随之上升。五、个人购房者的应对之策对于每一位有购房意愿的个人来说，了解如何在利率上升的环境中做出明智决策至关重要。首先，购房者应仔细评估自身财务状况，确保能够承担更高的抵押贷款月供。其次，选择固定利率抵押贷款而非可变利率贷款，可有效规避未来利率波动带来的风险。此外，购房者还可以通过申请各类政府支持的贷款来减轻财务压力。例如，FHA 贷款和 VA 贷款对于低收入家庭和退伍军人提供了更为宽松的申请条件。这些都是购房者可以利用的资源，以降低借贷成本。六、结论美国抵押贷款利率的上升无疑为房地产市场增添了更多不确定性。然而，这并不意味着房市的良好前景就此终结。相反，在经济基本面依然强劲的情况下，市场可能会呈现出新的发展机遇。

近期，美国飓风活动频繁，给当地带来了巨大影响。当地时间 7 日，5 级飓风 “米尔顿” 迅速增强，预计将于 9 日登陆佛罗里达州坦帕湾地区。而此前，飓风 “海伦妮” 刚给部分地区造成严重破坏。飓风的频繁出现使得美国房屋保险行业备受关注。在受 “海伦妮” 影响严重的区域，众多房主未购买洪水保险。据相关房产数据公司估算，“海伦妮” 导致的未投保洪水损失高达 200 亿至 300 亿美元。佛罗里达州州长已于当地时间周一宣布该州 51 个县进入紧急状态，并警示可能会实施自 2017 年以来最大规模的人员疏散。约十天前，部分居民房屋因 “海伦妮” 被毁，他们还在忙于抢救财物和处理积水，却又即将面临新一轮撤离。接踵而至的飓风让人们聚焦美国房屋保险问题。分析认为，保险费用高昂且洪水保险需单独购买，使得许多受灾地区居民保险保障不足，这意味着他们可能要自行承担高额的房屋重建和修复费用。美国某金融服务集团首席执行官指出，很多受灾地区屋主保险购买不足甚至完全没有。房产数据分析公司也给出了具体的损失估算。业内人士表示，相比约四年半前，美国单户型独栋房屋保险费用上涨约 52%，目前保费十分高昂。不同地区保费差异较大，在易受飓风影响地区，如新奥尔良州，每月保费可达约 500 美元。鉴于高额保险成本，一些房屋卖家主动降低要价。有房产经纪人称，在 “海伦妮” 来袭次日，就有房主将挂牌价下调 40%。对于保险公司来说，频繁的自然灾害也带来巨额赔付风险。“米尔顿” 将至的消息使得美国多家保险公司股价下跌。分析指出，由于飓风频发，一些保险商可能撤离自然灾害风险高的地区，当地屋主可选择的保险产品将减少，保险费用或许会继续上涨。

Tricon计划于2024年内在全美交付1,000套全新的定制化长租别墅，另有1,000套房源正在开发建造中，并计划于2025年内全部交付。黑石旗下的房地产投资组合公司Tricon Residential与其所建造社区的居民、合作伙伴和当地负责人共同庆祝了近期位于德州两个新建长租别墅社区完工交付的典礼。两个社区分别为位于奥斯汀附近Leander地区的Tricon Bryson和位于休斯顿附近Tomball地区的Tricon Willow Creek。这些长租别墅社区是由Tricon Residential与总部位于达拉斯Plano的Highland Homes旗下的HHS Residential共同合作开发完成，通过增加303套全新高质量的长租别墅，以支持并扩大德州奥斯汀和休斯顿都会区的整体房屋供应量。这些住宅提供了精细化的平面设计，主要包括三居室和四居室、并包含了可停放两辆车的车库、全围栏后院和齐全的社区配套设施，同时社区还受益于Tricon Residential在行业内领先的社区维护和专业化的物业管理服务。Tricon Residential高级董事兼可持续发展主管Andy Carmody表示：“Tricon很自豪能为奥斯汀和休斯顿地区的房屋供应出一份力，在人们最想居住的街区中开发全新的独栋别墅社区，” “Tricon Bryson和Tricon Willow Creek两个社区项目将以远低于持有成本的价格，为坐拥优质学区、就业中心和享有当地丰富配套设施的社区家庭提供高质量的房屋供应和多样性。”Tricon Bryson和Tricon Willow Creek社区内的所有住宅均由Tricon Residential的专业化团队提供物业管理服务，并几乎免除一切房屋维护费用。此外，作为Tricon承诺居民的一部分，Tricon Bryson和Tricon Willow Creek社区的居民还将获得一套旨在帮助居民实现财务目标并提高财务状况的资源。主要包括信用体系的搭建支持、金融知识的培训以及个性化金融辅导服务。黑石在美洲房地产资产管理公司负责人Rob Harper表示:“与Tricon一起，我们正在逐步建立并完成好作为优质房屋供应商的本职工作。本周，我们很高兴地宣布在奥斯汀和休斯顿都会区将交付两个全新的长租别墅社区项目，我们很高兴的看到Tricon为房屋的供应端增添了更多的选择，并与我们所服务的社区成为了真正的合作伙伴。”Tricon Residential股份有限公司是美国南部阳光地带约3.8万套长租别墅和加拿大多伦多多处出租公寓住房的所有者、运营商和开发商。该公司致力于丰富员工、居民及当地的社区生活，这是Tricon Residential文化和商业理念的基础所在。通过由技术支持的运营平台和专业化的地面操作团队，为全美各地和加拿大多伦多的家庭提供高质量的租赁住房选择。Tricon的开发项目还提供了数千套全新的租赁房屋和公寓，作为帮助解决当前市场房屋供应短缺的重要环节。

美国房地产市场一直以来都吸引着众多投资者的目光。其稳定性主要源于美国经济的雄厚基础、完善的法律体系和成熟的房地产市场。例如，根据机构分析，美国房地产市场的稳定性为投资者提供了相对安全的投资环境，特别是在一些主要城市，如纽约、洛杉矶和旧金山，房地产的需求持续旺盛，能为投资者带来稳定的租金收入和潜在的资本增值。同时，潜在的高回报率也是一大吸引力。中国投资监事长金立群表示，中投去年在美国进行商业房地产投资，回报率高达 40%。不过，这可能属于个别案例，整体来看，美国房地产的回报率因地区和投资类型而异。如纽约的平均租金回报率为 3.5%，洛杉矶为 4.0%，休斯顿为 5.0%。不同城市的房地产投资回报率存在差异，投资者可以根据自己的投资目标和风险承受能力选择合适的投资地点。一、房地产市场主要投资方式（一）长期持有收租买入并持有房产是一种较为常见的美国房地产投资方式。投资者购买房产后，通过长期收租获得稳定的现金流，同时等待房产升值，在合适的时候出售以获取更大的利润。在确定房产类型时，投资者需要考虑是选择住宅类型的地产还是商业地产。住宅类物业包括 1 - 4 个独立单位，多于 4 个单位的将被认为是商用物业。混合使用类物业由商业和住宅混合组成，通常也被视为商业地产类型。严格意义上的商业地产类型包含零售、仓库、制造或办公空间。每一种类型都有其利弊，投资者应根据自己的需求和投资目标，在专业地产经纪的帮助下进行分析选择。如果情况合适，投资者可以在购买房产后进行维修升级，以提高房租价格。例如，格雷格・高德特（Greg Gaudet）于 2022 年在夏威夷买了一栋房子，投入 2.5 万美元进行维修和升级后，该房产评估价格飙升，每月租金轻松赚到 5000 多美元。（二）翻新转售获利低价买入待修缮房产，翻新后转售是一种资本密集型的投资方式，需要投资者有一定的经济实力和市场眼光。选对房产是成功的关键。投资者需要对当前的房价、维修成本以及修复后房屋的价值进行系统分析。比如花 20 万买下一栋房子，投入 5 万进行维修翻新，以 40 万美元的价格出售可获得 15 万的利润。在寻找顶级投资房产时，现金流和价格是两个最重要的因素。通常位于理想位置但内部需要大量工作的房屋最有可能带来丰厚利润。同时，投资者要做好成本预估。翻新房屋是一个耗时耗钱的过程，除了物业购置成本，还需要考虑财产控股成本，如税和公用事业费用，以及装修费用。此外，不要忘记资本收益税，这些成本都会削减利润。（三）新建房产投资新建房投资方式要求投资者首先确定土地的使用条件和规范，明确是商用地还是住宅用地。此外，投资者还要仔细考虑建筑规范要求，以达到新建房屋的最高最佳使用价值，确保投资回报最大化。新建房投资如同进阶到 “开发商” 级别，需要投资者对市场有深入的了解和准确的判断。例如，在规划新建房产时，要考虑周边的配套设施、交通便利性等因素，以提高房产的吸引力和价值。三、特殊投资策略（一）卖家融资模式卖家融资是美国房地产投资中一种独特的方式。其结构方式丰富多样，有上百种之多，为投资者提供了众多的可能性。在这种模式下，卖家充当银行的角色，贷款给买家。由于美国房地产合同几乎全部能够转让，进一步增加了这种模式的灵活性。这种模式在美国房地产投资中具有重要作用。一方面，对于买家来说，可能从卖家那里获得比从银行更多的优惠，并且不用支付申请费或托管费等过户费用，降低了购房成本。另一方面，对于卖家而言，虽然面临一定风险，如买家违约时要收回房屋，但在某些情况下，卖家可以通过这种方式获得更高的报价，或者在市场不景气时促成交易。例如，当市场上银行贷款条件较为严格时，卖家融资可以为信用分不高、在银行难以贷到款的买家提供购房机会。（二）租赁 / 购买特权租赁 / 购买特权是美国房地产投资中另一种具有吸引力的方式。其基本操作是合同约定投资者可以短期（通常 1 - 3 年）租一套房子，租约期满时可以选择把这个房子买下来或是不买下来。如果选择买下来，房主必须出售，选择权不在房主。这种方式具有短期获利潜力。投资者往往不需要或者只需要很少的本钱，被称为 “用别人的钱做房地产投资”。在租住期间，每月租金的价格会略高于市场价格，其中一部分钱将作为保证金，在租期结束购买房屋时可做抵扣，如果放弃购买，保证金也不会退还。例如，投资者以略高于市场价格的租金租下一套房子，经过一段时间的市场变化，如果房价上涨，投资者可以以约定的价格买入，然后卖出赚差价；如果房价下跌，投资者有权放弃购买权利，从而避免损失。四、其他投资形式（一）政府留置权投资美国政府拍卖房产税留置权为投资者带来了独特的投资机会。当房地产所有者在一定期限内未支付房地产税时，地方政府会对该房地产的税收留置权进行拍卖。不同州的具体操作存在差异。以美国密斯斯比州为例，若房地产所有者无法支付房地产税，并在之后的一年内仍未支付，地方政府便会在统一的时间对房地产税收留置权进行公开拍卖。该州一年进行两次拍卖，时间分别是四月的第一个星期一和八月的最后一个星期一，每次拍卖前公示时间很短，仅有两个星期。在密斯斯比州，不同的县采用的拍卖方式也不尽相同。一些县采取 “竞价” 方式进行拍卖，出价最高者获得购买房地产税收留置权的权利。据统计，获得购买权的价格的平均值为房地产价值的 10%。另一些县则采取 “轮流购买” 的拍卖方式，投资者按照一定的顺序轮流购买，这种方式不会因竞价时出价过高造成损失，但投资者无权选择希望购买的房地产税收留置权，或者放弃不想购买的房地产税收留置权。在投资者购买了房地产税收留置权之后的两年时间里，房地产所有者有权赎回，并需要向投资者支付利息。美国密斯斯比州规定年利率为 18%，即 1.5%/ 月，赎回时，房地产所有者需要按照房地产价值的 1.5%/ 月向投资者支付利息。若房地产所有者在两年时间内未能赎回，则房地产归投资者所有。（二）个人、信托、联名及公司名下房产投资个人名下房产投资特点：房屋的权益和责任都归个人所有，多适用于未婚单身男女拥有产权。已婚夫妇也可通过协议让一方拥有产权。优点：手续相对简单，能享受资本利得税的扣除优惠。若在出售房产前的五年内，有两年的时间是用于自住，个人可享高达 25 万美元的资本利得税豁免，已婚人士则有机会享受高达 50 万美元的资本利得税豁免。缺点：可能无法享受某些贷款优惠，如居民贷款的利率普遍偏低，但采用有限责任公司（LLC）购买投资性房产时，贷款利率会高于个人名义申请时的利率。税务方面：以个人名义买投资房，可以通过房子的地税（房产税）、保险费、房子的折旧费、装修折旧费、维修费等方式抵税。房东到美国来往的机票、餐旅费，房地产公司的管理费、经纪的中介费、寻找租客的广告费等也可抵税。若有未成年孩子，其抚养费也可抵税。信托名下房产投资特点：信托是在美国常用的资产保护和高收益合理避税的产权持有形式。信托的有效设立必须是委托人有设立信托的意图并出于合法目的；受托人系基于委托人的信任持有信托财产并负有衡平法上的义务为受益人利益管理好信托财产；有特定的信托财产，包括动产和不动产，可以实际交付给受托人。优点：保护资产，避免美国遗产税和继承税。缺点：设立和管理相对复杂，需要专业的法律和财务知识。税务方面：具体的税务情况较为复杂，需要根据信托的类型和具体条款来确定。一般来说，信托可以通过合理的资产配置和收益分配来降低税务负担。联名名下房产投资在美国，联名持有分为联合产权（Joint Tenancy or Joint Tenancy with Right of Survivorship）和共有产权（Tenancy in Common）两种形式。联合产权：两人以上以同一名义联名持有某一地产，他们所享有的这种地产权是统一的一项权利，由同一地产转让契据创设，其权利同时开始，并不加分割地共同占有。其最大的特点是当联合产权人之一死亡时，该联合产权的地产并不予以分割，而是仍作为整体由联合产权中的生存者继续持有，直至最后一个联合产权持有人。共有产权：二人以上共同对某一财产享有不可分割的权益，或是由某一契据或行为所创设的一项统一的财产权由二人以上共同享有，也可以指二人以上共同享有，但在整体中每人都有各自单独的权益并可平等享用该财产的情况。优点：可以多人共同拥有房产，分担投资风险。缺点：不同类型的联名持有在法律规定上存在差异，且在某些情况下可能会引发继承和分配的问题。例如共有产权中的一方死亡，其在共有产权中所拥有的份额并非自动属于该共有产权的其他持有者，而是根据遗嘱传承给死者的继承人，或者是在没有遗嘱的情况下通过遗产认证程序传承给死者的合法继承人。但也有例外，例如在南卡罗莱纳州也可以存在 Tenancy in Common with Right of Survivorship，其特点与 JTWROS 有相似但也有不同之处。税务方面：根据联名持有的具体形式和当地税法规定，税务处理可能会有所不同。公司名下房产投资特点：产权归公司所有，公司负责人需要按照公司章程和有关法规形式对房地产的权益和责任。优点：根据各州法律规定不同，某些个人信息可能不会公布在市政网站上，可以在一定程度上保护个人隐私。可以债务隔离，达到规避风险的目的。产权持有人仅需要对其在房地产投入的资金为限，承担有限的责任，如以房产抵押的负债，由此房产所产生的赔偿责任。产权持有人其他未投资到房产的资产不必承担连带的投资风险。便于多人合伙，成立合伙企业来购买房产，适合大规模资金的房地产投资。公司名义购房在股份转让和股份继承方面都更加方便。缺点：以公司名义买房手续较为繁琐，费用较为昂贵。以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。公司买房基本属于投资类型，因此不能享受个人的 25 万免税额。在卖房时，个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大，分别为最高 20% 和 35%。税务方面：在报税的时候，如果公司名义下有投资性房产，对公司的税务有不同影响。关于公司持有房产的税务问题需要结合不同公司类型和房产用途综合分析。C-Corporation：出租房需按常规申报租赁收入和支出，在公司直接或间接股东少于 5 人，租金收入超过公司总收入的 60% 的情况下，公司需按 personal holding company（PHC）来进行申报，租赁方面的净收入将有额外 20% 的 PHC tax 需要支付。投资房（非出租和非自用）每年公司在申报所得税税单时，不可抵扣该房产相关费用，不产生折旧费，并需把该房产当年实际花费进行资本化，计入公司的资产负债表，并在公司税单中披露费用明细。公司自用办公室可以抵扣房产的相关开销包括计算折旧费。房屋出售后，房产增值盈利的部分，将在当年报税时按公司常规所得税税率计算税费，也就是联邦税率 21% 加上所在州的所得税税率。S-Corporation/Limited liability company/Partnership：这几类公司在税务上均为转嫁实体。报税方式是需在公司层面报税，但净应税所得转移至股东名下作为收入缴税。因此在股东是自然人的情况下，房产持有期间的相关活动产生的申报和税率计算，都与个人所得税的规定一致。投资房每年公司申报税单时，不可抵扣房产相关费用，也不产生折旧费，房产当年的实际花费累计作为资产，计入公司的资产负债表，并需在税单中披露费用明细。公司自用办公室可以抵扣房产的相关开销包括计算折旧费。公司最终的应税所得会转嫁到股东个人税单中交税。房屋出售当年，扣除房屋成本后如产生亏损或盈利，都将转嫁到股东个人税单中进行税费结算。2018 年，持有一年以下的短期房产，联邦增值所得税率等同于个人所得税率（10%-37%），无特定上限。而出售持有一年以上的房产，联邦增值所得税率的阶梯以个人全年应税所得的金额区分更为准确，且有上限。简言之，单人报税，应税所得不超过 38,600- 425,800 的部分，增值所得税率为 20%。州增值所得税率因州而异，通常无短期或长期之分，均等同于州个人所得税率，无特定上限。由于转嫁实体的公司最终都涉及到股东个人所得税，因此即使是公司名义买卖房产，仍可能会在股东个人税税单中产生一个额外税种 - 净投资收入税，税率为固定 3.8%。净投资收入税仅针对当年调整后总收入（modified adjusted gross income ）超过一定门槛的美国税务居民征收。不动产增值收入仅是可能产生该税费的收入类型之一。净投资收入税的起征门槛为，单身 / 单亲报税情况下调整后总收入 20 万，夫妻报税情况下调整后总收入 25 万。在该房产与公司主营业务直接相关的情况下，净投资收入税可避免。根据以上的描述，投资者在选择以个人、信托、联名或公司名义投资美国房产时，需要综合考虑各种因素，包括自身的经济状况、投资目标、税务规划等，以做出最适合自己的投资决策。

近期，美联储以降息50个基点开启了新一轮宽松周期，然而，这一激进的举措重新引发了美国债券市场的通胀担忧，一些投资者担心金融环境的放松可能会重新点燃物价压力。美联储降息这一决策对美国及全球经济都将产生重大影响。对美国而言，有望通过降低利率刺激经济增长，促进就业，支持经济软着陆。从全球范围来看，美联储降息降低了美货币政策对他国的负面溢出影响，包括汇率贬值、资金回流和资本市场波动等。同时，也为各国央行提供了货币政策调整的参考，多国央行大概率会跟进降息。本周是全球 “央行超级周”，除了日本央行按兵不动，其他央行大概率都会宣布降息。欧洲央行为了预防美联储降息带来的冲击，已经抢跑提前两次宣布降息。对美国房地产市场的直接影响购房需求的刺激美联储大幅下调利率后，低利率环境使得购房者的贷款负担显著减轻。以一套价值 50 万美元的房子为例，在降息前如果贷款利率为 5%，购房者每月还款约为 2684 美元；而在降息后，假设贷款利率降至 4%，每月还款则减少至约 2421 美元，每月还款负担降低了近 263 美元。这使得更多原本处于观望状态的人涌入房地产市场，购房需求激增。根据历史数据，在过去几次美联储降息后，购房需求平均增长了约 20%。许多首次购房者和年轻家庭看到了实现住房梦想的机会，纷纷开始积极寻找合适的房产。房价的变化趋势在降息后的初期，房价通常会出现上涨趋势。更多购房者的涌入导致需求激增，而房地产市场的供应却未必能迅速跟上。这种供需不平衡会推动房价上升。然而，房价的变化并非完全确定。如果消费者对未来经济前景持悲观态度，他们可能会选择观望，导致市场活跃度降低。例如，在当前经济形势下，尽管利率降低，但一些消费者担心经济衰退可能导致失业或收入减少，因此对购房持谨慎态度。在这种情况下，降息的效果可能会被抵消。根据历史数据，过去几次美联储降息后，房价普遍经历了显著的上涨，但也有一些例外情况。在某些经济环境下，房价并未立即上涨，甚至出现了波动。对相关产业的连锁反应美国家居市场变化美联储降息后，美国家居市场迎来了新的变化。从美国家具及家居摆设批发商库存增速来看，2023 年 4 月增速由正转负，并于 2023 年 9 月跌至 -16.56%，而后降幅逐步收窄，截至 2024 年 7 月，当月增速已收敛至 -5.74%，显示美国家具及家居用品去库周期已经接近尾声。随着美联储降息到来，家居用品需求提升，补库周期有望开启。根据国家海关总署数据显示，2024 年 1 - 8 月，我国家具及其零件的出口总额达到了 448.93 亿美元，相比去年同期增长了 9.9%。其中，8 月我国家具及其零件的出口总额达到了 48.42 亿美元。分品类来看，沙发、床垫、地板的出口金额增速自 2023 年下半年开始好转，多数细分品类的出口增速在 2024 年 1 季度由负转正，呈现明显改善。截至 2024 年 7 月，床垫和部分沙发种类仍然保持着双位数增长态势。从美国家具零售商、批发商的库存销售比来看，2024 年 7 月库销比分别为 1.54、1.89，分别处于近 10 年来 34%、78% 分位。零售商库存处于历史中低位区间，存在补库需求，而批发商的库存销售比处于历史高位区间，仍待进一步去库。在美联储开启降息后，库销比有望进一步改善，进而迎来补库周期。美联储降息有望带动我国家具出口增长，2024 年下半年我国家具出口有望继续维持高景气度。房地产开发商的机遇与挑战对于房地产开发商而言，美联储降息带来了机遇与挑战并存的局面。开发周期短、土地成本占比低、现房销售为主的美国开发商，有望在降息后释放的购房需求中受益。低利率环境降低了开发商的融资成本。在降息前，开发商可能面临较高的借贷成本，这会影响他们的项目开发进度和盈利能力。而降息后，融资成本的降低使得开发商能够更轻松地获取资金，加快项目的开发和建设。例如，一家中型房地产开发商在降息前的融资成本为年利率 6%，而降息后可能降至 4.5%，这对于一个价值 1 亿美元的项目来说，每年可以节省数百万美元的利息支出。购房需求的增加也为开发商带来了更多的销售机会。随着贷款利率的下降，更多的购房者涌入市场，这使得开发商的房产销售速度加快，库存减少。开发商可以根据市场需求调整销售策略，提高房价或者推出更多的高端房产项目，以获取更高的利润。然而，开发商也面临着一些挑战。首先，土地成本可能会随着购房需求的增加而上升。在一些热门地区，土地竞争激烈，开发商可能需要支付更高的价格才能获得合适的土地。其次，市场竞争也可能加剧。更多的开发商可能会进入市场，争夺有限的土地资源和购房者。这可能导致价格战和项目质量的竞争，对开发商的盈利能力产生压力。市场回温？流动性正在恢复媒体报道，目前已经有更多公司也愿意为购买商业地产提供贷款。Jones Lang LaSalle Inc.的高级董事总经理Michael Gigliotti表示，一位计划收购佛罗里达仓库地产组合而寻求融资1.2亿美元的投资者，收到了来自主要银行和保险公司的12个出价。他说，三个月前，这类交易只会收到四到五个出价。报道称，投资巨头们正准备提供某些贷款，利率高于几年前。Fortress Investment Group和Goldman Sachs Group Inc.正在寻求从投资者那里筹集资金，用于新的商业地产贷款房地产投资信托基金。根据首席执行官Robert Wasmund的说法，Elliott Investment Management支持的贷款方Ascent Developer Solutions表示贷款需求是两到三个月前的两倍。目前，流动性正在以各种方式恢复。Madison Realty Capital为房地产债务基金获得了20.4亿美元的股权承诺。数据显示，今年以来，商业抵押支持证券市场已经恢复活力，截至7月，新的发行量达到925亿美元，比2023年同期增长了57%。政府的政策调控也会对美国房地产市场产生重要影响。例如，房地产税是州以下政府的重要收入来源，政府可能会通过调整房地产税政策来影响房地产市场。此外，政府还可能会通过出台限购、限贷等政策来控制房价上涨，或者通过加大对房地产开发的支持力度来促进市场的发展。