如果你还以为"数据中心之都"永远是弗吉尼亚，这条新闻可能会颠覆你的认知——德州已经反超弗吉尼亚，成为美国在建数据中心规模最大的州。这不是某个机构对未来的乐观预测，而是仲量联行（JLL）刚发布的最新数据："在建数据中心"这个关键指标上，德州已经正式坐上了全美第一的位置。至2026年6月底，德州在建数据中心规模达26吉瓦（GW），为第二名弗吉尼亚的2倍（13 GW）。比排名变化更值得琢磨的，是背后那些真金白银的投资，以及一整套让德州跑赢老牌对手的打法。弗吉尼亚的护城河，正在变成天花板北弗吉尼亚"数据中心走廊"称霸行业十几年，靠的是发达的光纤网络和紧邻联邦政府、大型云厂商的地理位置。但这套优势正在AI时代遇到瓶颈：电网接入排队最长要等八年（PJM电网平均等待时间），容量电价眼看着从每兆瓦日不到30美元涨到300美元以上，土地（北弗吉尼亚及东北部数据中心地价交易创超800万美元/英亩纪录，CBRE）和电力都快摸到天花板了。与此同时，AI大模型训练带来的算力需求把整个行业的盘子越做越大。JLL最新发布的《2026年中北美数据中心报告》显示，目前北美在建数据中心容量已超过66吉瓦（GW），这个电力需求接近德国的用电负荷峰值；其中77%的在建产能，都集中在过去十年几乎没有数据中心基础的"前沿市场"，而西德州正是这波转移中受益最大的地区。报告还提到，尽管建设规模空前，北美数据中心空置率已连续三年维持在1%的历史低位，反映出需求的持续性和确定性。德州赢在哪儿德州能弯道超车，靠的是几件事叠加：地够大够便宜，数百上千英亩用地不是问题；审批快、税收政策灵活，开发商愿意来；能源产量全美第一，燃气价格低有利自建电厂发电（2026年上半年西德州气价为负），给了不少"曲线供电"的操作空间。再加上微软、谷歌、甲骨文这些云计算和AI巨头持续加码，一条从算力到人才的产业链正在成型。德州接住了这波时代发展红利数据中心从来不只是一栋建筑，它更像一台经济发动机，而目前吃到最大红利的就是德州。先看云厂商砸下去的钱：OpenAI、甲骨文、软银联合推进的"星际之门"（Stargate）项目，是全球规模最大的AI基础设施计划，总投资5000亿美元，旗舰选址就在德州阿比林，首期建设成本30亿到40亿美元；加上沙克尔福德郡等三处新选址，合计规划容量超5.5吉瓦，预计带来2.5万个直接就业岗位；谷歌宣布2027年前向德州投资400亿美元新建及扩建数据中心园区，是其在美最大同类投资；微软在西德州佩科斯启动约2吉瓦项目，是其历史上最大单体产能扩张之一，高峰期能带动超6000个施工岗位；Meta在埃尔帕索也有一个约1000英亩的超大型综合体。放眼全美，头部云厂商今年资本开支合计预计超过7100亿美元，德州凭土地、电力和政策优势，正分走相当可观的一份。产业链也在跟着往德州搬。三星在原奥斯汀芯片工厂基础上，投资投资440亿美元在奥斯汀Taylor新建工厂扩大产能，一期今年竣工投产，二期已开工；德州仪器在达拉斯Sherman芯片工厂基础上，宣布投资400亿新建4座工厂，首座工厂SM1 已于25年底投产。此外Global Wafers、NXP 及X-Fab等亦在德州投资建厂或扩大产能。光通信企业Coherent在达拉斯Sherman新建了全球首条量产级磷化铟光芯片产线。从芯片到组装，德州正从单纯的"数据中心承接地"，变成一整条AI硬件制造链的落脚点。税收方面也为企业提供了诸多实实在在的支持。德州给符合条件的数据中心提供10到15年的州销售税豁免，这意味着州财政每年要让出超过10亿美元潜在税收（2026财年约13亿美元）。但另一面是，早年9个享受该优惠的项目原本承诺投资27亿美元，最后实际投了91亿美元；行业协会研究测算，仅2024年一年，德州数据中心通过未获豁免的其他税种就贡献了约32亿美元。"让利换投资"这套逻辑，在德州确实换来了数倍于让利规模的实际投资。写在最后从"弗吉尼亚数据中心之都"到"德州反超登顶"，这不只是一次排名变化，更像是德州经济结构升级的一个契机。土地、能源、营商环境这几张牌打得好，德州正把这波算力基建潮，转化成实实在在的投资、就业和产业升级红利。随着更多项目陆续投产，德州在全美乃至全球AI经济版图里的分量，还会继续往上走。数据来源：JLL，CNBC, Datacenter Knowledge 等

一、市场总览1.1 宏观经济背景2026年上半年最大的意外变量是美国/伊朗地缘冲突，它重塑了通胀原本预期温和降温的宏观经济格局：通胀走高：受能源价格飙升影响，二季度末总体通胀一度突破4%，CBRE基准预测四季度将回落至3.6%（年初预测为2.5%）。若霍尔木兹海峡持续受限，油价可能重返每桶100美元区间，将进一步推高通胀；利率维持高位：10年期美债收益率原预期年末将跌破4%，如今预计将维持在4%以上（7月一度突破4.7%，预计年末为4.3%）。美联储原计划年内两次降息，现预计将维持利率不变；经济仍具韧性：尽管地缘政治不确定性上升，美国GDP增速预计仍达2.1%，与2025年持平，且领先大多数发达经济体。AI投资热潮是关键增长引擎（2025年科技投资贡献了GDP增速的0.5%）；消费与就业：消费支出保持韧性，但可能受高油价压制；就业增长预计年末加速至0.3%。1.2 资本市场与投资活动CBRE维持2026年商业地产投资额同比增长16%、总规模约6050亿美元的预测，与年初预测基本一致；分物业类型看，预计投资额增速为：多户住宅+20%、零售+17%、办公+16%、工业+16%；资本化率原预期温和压缩，现预计全年基本持平，压缩将推迟到2027年才逐步显现。这意味着未来一段时间租金收入而非资本增值将成为总回报的主要驱动力；最大风险变量在于能源市场：若霍尔木兹海峡长期受限导致通胀走高、基准利率上升，投资活动可能承压；反之若缓解，则存在上行空间。1.3 各物业类型速览板块核心信号办公空置率见顶回落至18%，科技公司主导需求复苏，"以拆代建"持续工业全年租赁量有望创纪录（近10亿平方英尺），供给持续紧张零售可租空置率处于历史低位，新增供给稀缺多户住宅下半年复苏好于预期，租金增长维持1.4%数据中心需求空前旺盛，在建项目预租率上调至80%医疗养老空置率降至9.7%，阳光地带需求强劲生命科学空置率仍处高位但边际改善，新增供给降至10年最低酒店RevPAR增速预测上调至2.5%，商旅与会展需求复苏1.4 总体概括CBRE认为，尽管短期存在能源市场波动、通胀高企、美联储政策路径不明等风险，但制造业回归、AI基础设施建设、人口结构驱动的医疗养老需求、购房壁垒等结构性驱动力依然稳固。建议投资者聚焦资产质量、收益稳定性、较长的加权平均租赁到期期限（WALE）以及信贷策略，在不确定性中把握结构性机会。二、各细分市场详细分析2.1 办公核心趋势2026年下半年办公租赁活动预计持续增长，主要集中在门户城市；科技公司是需求主力：上半年贡献了21%的租赁活动份额，接近2019年峰值水平。根据CBRE《2026美国写字楼租户情绪调查》，64%的科技公司计划未来三年扩大办公面积（去年为41%）；大型科技租户（尤其是AI相关企业）正在签署长期租约，租赁条款持续拉长，最大用户群体的平均租期已延长11个月；供需与预测更新拆除与改造面积连续第二年超新建完工面积，这一缺口在2026年将进一步扩大；年末空置率预测下调至18%（较年初预测低10个基点）；新建面积预测下调至950万平方英尺（原为1120万平方英尺）；净吸纳量预测维持在3700万平方英尺左右；顶级与非顶级空间的空置率差距达到历史最大，需求正外溢至次优质空间，非顶级空间的正吸纳已在曼哈顿、圣何塞、旧金山、菲尼克斯等市场显现，波士顿、费城、华盛顿特区等市场也开始跟进；租金增长预测大幅上调至2.7%（原预测仅1.5%），主要由最优质空间驱动；市中心租赁活动同比增长24%，超出预期；预计市中心空置率将在2027年年中反超郊区；AI相关企业租赁高度集中在旧金山湾区与曼哈顿，两地合计占2026年迄今科技行业租赁的55%。2.2 工业物流核心趋势结构性驱动力包括：制造业回归、第三方物流外包、数据中心与先进制造带来的特殊产品需求；租户持续从老旧建筑迁出并整合至更新、更具功能性的空间，导致大量陈旧库存回流市场；大型设施新开工量维持10年低位，50万平方英尺以上的一手空间在路易斯维尔、哥伦布、格林维尔、芝加哥、菲尼克斯、及堪萨斯城等关键市场迅速减少；供需与预测更新全年租赁增速预测上调至10%（1月预测为5%），主要由大宗仓库需求和续租加速驱动。第三方物流租赁同比增长19%，制造业租赁增长27%，采购经理人指数连续6个月扩张（6月为53.3%）；预计2027年净吸纳量将升至约2.1亿平方英尺（2026年约1.6亿平方英尺）；可租率预计将维持在9.6%左右；受高建设与融资成本影响，全年新增完工量将降至10年低点约2.6亿平方英尺；库存最陈旧的市场持续出现租户流出，而以新供给为主的市场则吸纳大部分需求——这更多反映的是建筑老化问题而非需求本身的分化；要价租金增速预测上调至1.8%（原预测0.4%），纳什维尔、路易斯维尔等以国内配送为导向的次级市场租金增长最强；轻工业地产因运输成本远高于租金占比，承受更大的成本压力，业主更多通过让利维持出租率而非降租，因此价格压力更多体现在资产估值和资本化率上；2.3 零售核心趋势由于新建完工量处于历史低位，整体可租空置率预计持续下降，基本面保持稳健，尽管需求有所放缓；租户日益青睐新建物业，达拉斯、菲尼克斯、休斯顿净吸纳量领先，同时也是新增完工量最多的市场；市中心与郊区零售物业表现持续分化，阳光地带郊区零售形态活跃度更高；纽约、洛杉矶等传统市中心市场的扩张将保持谨慎，直至更合适的空间出现；扩张主力为生活必需类零售商（超市、折扣店、平价及服务类零售商），以及快休闲/快餐类餐饮；消费支出保持韧性：2026年6月零售额同比增长6.7%（US Census）。供需与预测更新五年期名义租金复合年增长率预测由1月的1.5%上调至1.7%，一季度租金实际增长2.4%，超出2.1%的初始预测；过去四个季度累计新建完工量仅1100万平方英尺，远低于历史平均的1800万平方英尺；社区/邻里及带状购物中心供给CAGR预测仅0.24%-0.26%，可租率将从6.8%降至5.4%（至2035年）；租金增长最强劲的市场：曼哈顿（+4.5%）、斯坦福（+3.6%）、长岛（+3.5%）、纽约威彻斯特郡（+3.2%），主因空间稀缺赋予业主更强定价能力；阳光地带市场因租金已接近或达到峰值，增速可能相对放缓。2.4 多户住宅核心趋势上半年就业增长开始复苏，全年租金增长预测维持在1.4%；业主更倾向于优先保证出租率而非追求租金增长，通过让利吸引和留住租户，续租率处于历史高位；表现呈现明显分化：沿海门户型、供给受限及中西部市场（西雅图、旧金山湾区、芝加哥、波士顿）五年期租金增长预测领先；阳光地带市场则面临供给过剩与就业敏感度更高的双重挑战，但强劲的就业增长有望帮助其逐步追平全国水平；供需与预测更新租金增长与空置率预测基本保持不变，分别为1.4%和4.9%（当前空置率4.8%，同比租金增长0.2%）；长期稳定空置率小幅上调10-15个基点，五年期租金CAGR由2.9%小幅下调至2.8%，指向略偏软的长期稳态。2.5 数据中心核心趋势场址选择持续偏好250兆瓦以上、125英亩以上的大型地块。部分市场电力接入排期长达10年以上，推动运营商转向"表后"解决方案，如天然气轮机、小型模块化核反应堆及与现有发电设施共址；AI仍是需求的核心驱动力，企业级私有AI应用可能对边缘数据中心产生重大影响；联网设备、专有AI模型及对延迟敏感的机器人应用尚处于采纳早期；交易对手与租户信用风险成为2026年焦点，部分业主/运营商愿意向非投资级租户出租大量容量，另一些则只服务全球最大科技公司；一旦行业放缓，运营商财务健康程度的分化将显现；建设成本（人工与材料）持续上升，高密度需求进一步推高成本，需求最强劲的设施每兆瓦成本达1400万-1600万美元。供需与预测更新ERCOT（德州电力可靠性委员会）和PJM（宾州-新泽西-马里兰电网）因电力交付时间表改善，将持续吸引开发商加速绿地开发；2026年在建项目预租率预测由70%上调至80%，得益于旺盛需求及主要市场供给冲击风险降低；受2025年下半年空置率创纪录低位（1.4%）支撑，租金增长预测小幅上调，250-500kW需求的平均租金预计将超过每千瓦每月215美元；因主要市场电网接入排期紧张，西德州、印第安纳、密歇根、宾夕法尼亚、北卡罗来纳将持续吸引开发商。2.6 医疗地产核心趋势医疗门诊楼（MOB）整体空置率年中降至9.8%，预计年末保持稳定，供给有限、吸纳稳健为主要支撑，但受融资与建设成本上升影响，新增供给推迟至2027年交付；受供给受限与优质资产需求支撑，租金增长有望加速；佛罗里达、德克萨斯、北卡罗来纳等阳光地带市场因人口增长、参保率提升及更充裕的开发管线，表现将持续领先；医疗服务提供方基本面仍承压（医疗成本高企、报销比例下降），这将持续推动低成本门诊模式及战略合作，未来或有助于提升租户信用状况；43%的MOB改造项目来自零售物业，42%来自传统办公楼，改造项目预计将占2026年医疗地产建设总量的5.5%（创纪录）。供需与预测更新全年MOB空置率预测下调至9.7%（较初始预测低17个基点）；空置率下调最明显的是阳光地带及沿海市场（部分市场降幅超50个基点），中西部市场则出现小幅上调；预计年末空置率低于6%的市场数量由此前的6个增至9个；租金增长预测小幅下调至1.3%（原1.4%）；在CBRE跟踪的59个市场中，30个市场上调、29个下调，但45个市场预计全年租金仍将正增长。2.7 生命科学核心趋势实验室/研发（Lab/R&D）市场需求驱动力增强，有望帮助空置率回落：生物科技研发行业就业增长4月创近三年最快增速，年内生命科学IPO数量为四年来最多；下半年净吸纳量预计增加，但仍不足以显著拉低目前处于历史高位的空置率；2026年新增完工量预计仅300万平方英尺，为10年最低；自2023年年中以来，实验室/研发在建面积已下降88%至470万平方英尺，为2017年以来最低；因可选空间充裕，2026年平均要价租金将继续下滑。供需与预测更新空置率预测下调40个基点至22.5%，主要受劳动力市场与资本市场环境改善驱动；净吸纳量预计下半年加速，全年有望三年来首次转正；要价租金下滑速度将快于最初预测，反映上半年需求偏弱。2.8 酒店核心趋势CBRE预测2026年RevPAR增长2.5%，2027年增长2.1%；入住率2026年升至62.8%、2027年升至63.0%；两年ADR（平均房价）增速均为1.7%。一季度表现强劲，RevPAR同比增长3.8%，为2023年一季度以来最佳单季表现；商旅与团体/会展需求复苏成为关键驱动力，4月会展相关团体RevPAR同比增长5.4%；剔除世界杯效应后，商旅及会展需求合计贡献2026年RevPAR增长的一半以上，旧金山湾区及数据中心建设集中地区（孟菲斯、休斯顿、圣路易斯）受益最显著；表现呈明显分化：豪华型酒店RevPAR增速预测5.2%（约为全国平均的两倍），中端酒店增速仅0.7%，经济型酒店则下降0.6%；酒店建设已连续15个月下滑，未来三年库存CAGR预计仅0.7%，为ADR增长提供结构性支撑。供需与预测更新全年RevPAR增速预测由年初的1.2%大幅上调至2.5%，主要受韧性休闲需求及商旅显著复苏驱动；世界杯对RevPAR增长的贡献预测由0.8-1.1%下调至0.5-0.8%（受美伊冲突、长途机票价格高企、门票价格昂贵等因素影响导致部分房间预订取消）；但国内商旅及会展需求的强劲复苏已弥补这一缺口，成为预测上调的主要原因；近期风险包括：持续的美伊冲突、通胀率高于3%、消费者信心低迷；但CBRE认为整体风险偏向上行，基本面依然稳健。三、总结与启示主线逻辑未变，但节奏因地缘冲击而调整：CBRE年初对温和降温、投资回暖的判断基本兑现，但美伊冲突带来的能源与利率冲击，使"资本化率压缩"的时点从2026年推迟到2027年；收益驱动而非估值驱动：在利率维持高位的背景下，投资回报将更依赖稳定现金流与收益，而非资本增值预期；结构性主题依旧强劲：AI基础设施建设（数据中心、办公）、制造业回流（工业）、人口老龄化与阳光地带迁移（医疗、多户住宅、零售）仍是驱动细分市场表现分化的核心逻辑；供给稀缺是多数板块的共同底色：办公（拆除大于新建）、工业（大宗仓库新开工10年低位）、零售（新建完工历史低位）、生命科学（新增供给10年最低）、酒店（连续15个月建设下滑）均呈现供给受限特征，为租金及资产价值提供支撑；风险集中在能源与地缘政治：霍尔木兹海峡局势、油价走势及由此传导的通胀与利率路径，是影响下半年及2027年预测的最大不确定因素。参考信息：本报告基于CBRE公开发布内容整理分析，原文详见： https://www.cbre.com/insights/books/us-real-estate-market-outlook-midyear-review-2026

全球另类资产管理巨头阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management，NYSE: APO）本周初正式宣布，将在奥斯汀设立新的战略增长中心，作为其继纽约总部之后的第二总部。此举是该公司首次大规模向纽约以外扩张，也凸显了奥斯汀在美国金融业中日益重要的地位。聚焦创新与新兴业务据官方公告，新办公室将围绕创新、新兴技术及公司下一阶段增长战略展开，重点孵化资产管理与退休解决方案平台下的新业务，涵盖产品开发、渠道分销、投资基础设施及做市业务，同时也是公司探索技术与运营新模式的重要基地。阿波罗首席执行官马克·罗文（Marc Rowan）表示，公司三十多年的创新驱动力促成了这一新布局，并称公司希望"引领变革，而非被动应对"。新办公室将由资本解决方案负责人埃里克·尼德曼（Eric Needleman）与Athene联席总裁迈克·唐宁（Mike Downing）共同领导。员工规模或达数千人公告未透露具体选址，但据消息人士透露，阿波罗已委托Newmark Group在奥斯汀市中心寻找场地，初期意向面积约25万平方英尺，未来员工规模有望达到数百乃至数千人。德州官员积极回应德州州长格雷格·阿博特（Greg Abbott）表示欢迎，称阿波罗"做出了正确的决定"，并指出德州已拥有全美规模最大的金融从业人员队伍，此次扩张将进一步巩固德州在全球金融服务领域的领先地位，称德州正成为"美国新的金融之都"。顺应金融机构迁往德州的大趋势阿波罗此次选择奥斯汀，是近年来众多金融公司扩展至德州的最新例证。业内人士认为，德州相对宽松的营商环境、较低税负及丰富人才储备，正吸引更多金融机构在此设立第二总部或区域枢纽。据CBRE统计，2025年美国金融服务企业共宣布15起总部迁移。自2018年以来，德州已累计吸引超过300家企业总部迁入，达拉斯—沃斯堡以约100家居全美都会区之首，奥斯汀以约80余家紧随其后。近年来，多家金融巨头在德州布局明显提速：高盛正在达拉斯建设一座总投资约5亿美元、可容纳5,000名员工的新园区；富国银行已启用达拉斯一座占地22英亩、可容纳4,500名员工的新园区；摩根大通在德州员工总数已超1.8万人；嘉信理财此前已将总部迁至达拉斯地区；PNC银行已将其奥斯汀总部迁至新落成的ATX Tower；丰业银行近期也在达拉斯宣布设立新办公点。此外，总部位于达拉斯的德州证券交易所（TXSE）已于2026年7月正式启动交易，并在同月底完成全部超1.3万只证券代码的上线，成为二十多年来美国首家全新的全国性证券交易所；该交易所获贝莱德、高盛、嘉信理财等机构合计约2.75亿美元投资，计划年内启动企业上市（IPO）筹备工作，并于2027年起正式开展IPO业务。加上纽约证券交易所在达拉斯设立的"NYSE Texas"平台及纳斯达克的相关布局，德州已成为继纽约后全美唯一同时拥有多家主要交易所运营实体的州份。分析人士指出，这一系列动作标志着美国金融业地理重心正发生结构性转移，德州凭借壮大的人才库、持续落地的重大投资与日益完善的交易所基础设施，正加速成长为可与纽约抗衡的新兴金融中心。阿波罗全球管理公司成立于1990年，总部位于纽约，是全球领先的另类资产管理机构，业务涵盖私募股权、信贷、房地产等领域，并通过Athene平台提供退休金融解决方案，目前管理资产规模超1万亿美元。参考信息：Apollo，Bloomberg，Austin business journal，CBRE等