美国房地产市场一直以来都吸引着众多投资者的目光。其稳定性主要源于美国经济的雄厚基础、完善的法律体系和成熟的房地产市场。例如，根据机构分析，美国房地产市场的稳定性为投资者提供了相对安全的投资环境，特别是在一些主要城市，如纽约、洛杉矶和旧金山，房地产的需求持续旺盛，能为投资者带来稳定的租金收入和潜在的资本增值。

同时，潜在的高回报率也是一大吸引力。中国投资监事长金立群表示，中投去年在美国进行商业房地产投资，回报率高达 40%。不过，这可能属于个别案例，整体来看，美国房地产的回报率因地区和投资类型而异。如纽约的平均租金回报率为 3.5%，洛杉矶为 4.0%，休斯顿为 5.0%。不同城市的房地产投资回报率存在差异，投资者可以根据自己的投资目标和风险承受能力选择合适的投资地点。

一、房地产市场主要投资方式

（一）长期持有收租

买入并持有房产是一种较为常见的美国房地产投资方式。投资者购买房产后，通过长期收租获得稳定的现金流，同时等待房产升值，在合适的时候出售以获取更大的利润。

在确定房产类型时，投资者需要考虑是选择住宅类型的地产还是商业地产。住宅类物业包括 1 - 4 个独立单位，多于 4 个单位的将被认为是商用物业。混合使用类物业由商业和住宅混合组成，通常也被视为商业地产类型。严格意义上的商业地产类型包含零售、仓库、制造或办公空间。每一种类型都有其利弊，投资者应根据自己的需求和投资目标，在专业地产经纪的帮助下进行分析选择。

如果情况合适，投资者可以在购买房产后进行维修升级，以提高房租价格。例如，格雷格・高德特（Greg Gaudet）于 2022 年在夏威夷买了一栋房子，投入 2.5 万美元进行维修和升级后，该房产评估价格飙升，每月租金轻松赚到 5000 多美元。

（二）翻新转售获利

低价买入待修缮房产，翻新后转售是一种资本密集型的投资方式，需要投资者有一定的经济实力和市场眼光。

选对房产是成功的关键。投资者需要对当前的房价、维修成本以及修复后房屋的价值进行系统分析。比如花 20 万买下一栋房子，投入 5 万进行维修翻新，以 40 万美元的价格出售可获得 15 万的利润。在寻找顶级投资房产时，现金流和价格是两个最重要的因素。通常位于理想位置但内部需要大量工作的房屋最有可能带来丰厚利润。

同时，投资者要做好成本预估。翻新房屋是一个耗时耗钱的过程，除了物业购置成本，还需要考虑财产控股成本，如税和公用事业费用，以及装修费用。此外，不要忘记资本收益税，这些成本都会削减利润。

（三）新建房产投资

新建房投资方式要求投资者首先确定土地的使用条件和规范，明确是商用地还是住宅用地。

此外，投资者还要仔细考虑建筑规范要求，以达到新建房屋的最高最佳使用价值，确保投资回报最大化。新建房投资如同进阶到 “开发商” 级别，需要投资者对市场有深入的了解和准确的判断。例如，在规划新建房产时，要考虑周边的配套设施、交通便利性等因素，以提高房产的吸引力和价值。

三、特殊投资策略

（一）卖家融资模式

卖家融资是美国房地产投资中一种独特的方式。其结构方式丰富多样，有上百种之多，为投资者提供了众多的可能性。在这种模式下，卖家充当银行的角色，贷款给买家。由于美国房地产合同几乎全部能够转让，进一步增加了这种模式的灵活性。

这种模式在美国房地产投资中具有重要作用。一方面，对于买家来说，可能从卖家那里获得比从银行更多的优惠，并且不用支付申请费或托管费等过户费用，降低了购房成本。另一方面，对于卖家而言，虽然面临一定风险，如买家违约时要收回房屋，但在某些情况下，卖家可以通过这种方式获得更高的报价，或者在市场不景气时促成交易。例如，当市场上银行贷款条件较为严格时，卖家融资可以为信用分不高、在银行难以贷到款的买家提供购房机会。

（二）租赁 / 购买特权

租赁 / 购买特权是美国房地产投资中另一种具有吸引力的方式。其基本操作是合同约定投资者可以短期（通常 1 - 3 年）租一套房子，租约期满时可以选择把这个房子买下来或是不买下来。如果选择买下来，房主必须出售，选择权不在房主。

这种方式具有短期获利潜力。投资者往往不需要或者只需要很少的本钱，被称为 “用别人的钱做房地产投资”。在租住期间，每月租金的价格会略高于市场价格，其中一部分钱将作为保证金，在租期结束购买房屋时可做抵扣，如果放弃购买，保证金也不会退还。例如，投资者以略高于市场价格的租金租下一套房子，经过一段时间的市场变化，如果房价上涨，投资者可以以约定的价格买入，然后卖出赚差价；如果房价下跌，投资者有权放弃购买权利，从而避免损失。

四、其他投资形式

（一）政府留置权投资

美国政府拍卖房产税留置权为投资者带来了独特的投资机会。当房地产所有者在一定期限内未支付房地产税时，地方政府会对该房地产的税收留置权进行拍卖。

不同州的具体操作存在差异。以美国密斯斯比州为例，若房地产所有者无法支付房地产税，并在之后的一年内仍未支付，地方政府便会在统一的时间对房地产税收留置权进行公开拍卖。该州一年进行两次拍卖，时间分别是四月的第一个星期一和八月的最后一个星期一，每次拍卖前公示时间很短，仅有两个星期。

在密斯斯比州，不同的县采用的拍卖方式也不尽相同。一些县采取 “竞价” 方式进行拍卖，出价最高者获得购买房地产税收留置权的权利。据统计，获得购买权的价格的平均值为房地产价值的 10%。另一些县则采取 “轮流购买” 的拍卖方式，投资者按照一定的顺序轮流购买，这种方式不会因竞价时出价过高造成损失，但投资者无权选择希望购买的房地产税收留置权，或者放弃不想购买的房地产税收留置权。

在投资者购买了房地产税收留置权之后的两年时间里，房地产所有者有权赎回，并需要向投资者支付利息。美国密斯斯比州规定年利率为 18%，即 1.5%/ 月，赎回时，房地产所有者需要按照房地产价值的 1.5%/ 月向投资者支付利息。若房地产所有者在两年时间内未能赎回，则房地产归投资者所有。

（二）个人、信托、联名及公司名下房产投资

1. 个人名下房产投资
• 特点：房屋的权益和责任都归个人所有，多适用于未婚单身男女拥有产权。已婚夫妇也可通过协议让一方拥有产权。
• 优点：手续相对简单，能享受资本利得税的扣除优惠。若在出售房产前的五年内，有两年的时间是用于自住，个人可享高达 25 万美元的资本利得税豁免，已婚人士则有机会享受高达 50 万美元的资本利得税豁免。
• 缺点：可能无法享受某些贷款优惠，如居民贷款的利率普遍偏低，但采用有限责任公司（LLC）购买投资性房产时，贷款利率会高于个人名义申请时的利率。
• 税务方面：以个人名义买投资房，可以通过房子的地税（房产税）、保险费、房子的折旧费、装修折旧费、维修费等方式抵税。房东到美国来往的机票、餐旅费，房地产公司的管理费、经纪的中介费、寻找租客的广告费等也可抵税。若有未成年孩子，其抚养费也可抵税。
2. 信托名下房产投资
• 特点：信托是在美国常用的资产保护和高收益合理避税的产权持有形式。信托的有效设立必须是委托人有设立信托的意图并出于合法目的；受托人系基于委托人的信任持有信托财产并负有衡平法上的义务为受益人利益管理好信托财产；有特定的信托财产，包括动产和不动产，可以实际交付给受托人。
• 优点：保护资产，避免美国遗产税和继承税。
• 缺点：设立和管理相对复杂，需要专业的法律和财务知识。
• 税务方面：具体的税务情况较为复杂，需要根据信托的类型和具体条款来确定。一般来说，信托可以通过合理的资产配置和收益分配来降低税务负担。
3. 联名名下房产投资
• 在美国，联名持有分为联合产权（Joint Tenancy or Joint Tenancy with Right of Survivorship）和共有产权（Tenancy in Common）两种形式。
• 联合产权：两人以上以同一名义联名持有某一地产，他们所享有的这种地产权是统一的一项权利，由同一地产转让契据创设，其权利同时开始，并不加分割地共同占有。其最大的特点是当联合产权人之一死亡时，该联合产权的地产并不予以分割，而是仍作为整体由联合产权中的生存者继续持有，直至最后一个联合产权持有人。
• 共有产权：二人以上共同对某一财产享有不可分割的权益，或是由某一契据或行为所创设的一项统一的财产权由二人以上共同享有，也可以指二人以上共同享有，但在整体中每人都有各自单独的权益并可平等享用该财产的情况。
• 优点：可以多人共同拥有房产，分担投资风险。
• 缺点：不同类型的联名持有在法律规定上存在差异，且在某些情况下可能会引发继承和分配的问题。例如共有产权中的一方死亡，其在共有产权中所拥有的份额并非自动属于该共有产权的其他持有者，而是根据遗嘱传承给死者的继承人，或者是在没有遗嘱的情况下通过遗产认证程序传承给死者的合法继承人。但也有例外，例如在南卡罗莱纳州也可以存在 Tenancy in Common with Right of Survivorship，其特点与 JTWROS 有相似但也有不同之处。
• 税务方面：根据联名持有的具体形式和当地税法规定，税务处理可能会有所不同。
4. 公司名下房产投资
• 特点：产权归公司所有，公司负责人需要按照公司章程和有关法规形式对房地产的权益和责任。
• 优点：
• 根据各州法律规定不同，某些个人信息可能不会公布在市政网站上，可以在一定程度上保护个人隐私。
• 可以债务隔离，达到规避风险的目的。产权持有人仅需要对其在房地产投入的资金为限，承担有限的责任，如以房产抵押的负债，由此房产所产生的赔偿责任。产权持有人其他未投资到房产的资产不必承担连带的投资风险。
• 便于多人合伙，成立合伙企业来购买房产，适合大规模资金的房地产投资。公司名义购房在股份转让和股份继承方面都更加方便。
• 缺点：
• 以公司名义买房手续较为繁琐，费用较为昂贵。
• 以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。
• 公司买房基本属于投资类型，因此不能享受个人的 25 万免税额。
• 在卖房时，个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大，分别为最高 20% 和 35%。
• 税务方面：在报税的时候，如果公司名义下有投资性房产，对公司的税务有不同影响。关于公司持有房产的税务问题需要结合不同公司类型和房产用途综合分析。
• C-Corporation：出租房需按常规申报租赁收入和支出，在公司直接或间接股东少于 5 人，租金收入超过公司总收入的 60% 的情况下，公司需按 personal holding company（PHC）来进行申报，租赁方面的净收入将有额外 20% 的 PHC tax 需要支付。投资房（非出租和非自用）每年公司在申报所得税税单时，不可抵扣该房产相关费用，不产生折旧费，并需把该房产当年实际花费进行资本化，计入公司的资产负债表，并在公司税单中披露费用明细。公司自用办公室可以抵扣房产的相关开销包括计算折旧费。房屋出售后，房产增值盈利的部分，将在当年报税时按公司常规所得税税率计算税费，也就是联邦税率 21% 加上所在州的所得税税率。
• S-Corporation/Limited liability company/Partnership：这几类公司在税务上均为转嫁实体。报税方式是需在公司层面报税，但净应税所得转移至股东名下作为收入缴税。因此在股东是自然人的情况下，房产持有期间的相关活动产生的申报和税率计算，都与个人所得税的规定一致。投资房每年公司申报税单时，不可抵扣房产相关费用，也不产生折旧费，房产当年的实际花费累计作为资产，计入公司的资产负债表，并需在税单中披露费用明细。公司自用办公室可以抵扣房产的相关开销包括计算折旧费。公司最终的应税所得会转嫁到股东个人税单中交税。房屋出售当年，扣除房屋成本后如产生亏损或盈利，都将转嫁到股东个人税单中进行税费结算。2018 年，持有一年以下的短期房产，联邦增值所得税率等同于个人所得税率（10%-37%），无特定上限。而出售持有一年以上的房产，联邦增值所得税率的阶梯以个人全年应税所得的金额区分更为准确，且有上限。简言之，单人报税，应税所得不超过 38,600- 425,800 的部分，增值所得税率为 20%。州增值所得税率因州而异，通常无短期或长期之分，均等同于州个人所得税率，无特定上限。由于转嫁实体的公司最终都涉及到股东个人所得税，因此即使是公司名义买卖房产，仍可能会在股东个人税税单中产生一个额外税种 - 净投资收入税，税率为固定 3.8%。净投资收入税仅针对当年调整后总收入（modified adjusted gross income ）超过一定门槛的美国税务居民征收。不动产增值收入仅是可能产生该税费的收入类型之一。净投资收入税的起征门槛为，单身 / 单亲报税情况下调整后总收入 20 万，夫妻报税情况下调整后总收入 25 万。在该房产与公司主营业务直接相关的情况下，净投资收入税可避免。

根据以上的描述，投资者在选择以个人、信托、联名或公司名义投资美国房产时，需要综合考虑各种因素，包括自身的经济状况、投资目标、税务规划等，以做出最适合自己的投资决策。